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  市场调研报告

CHAKOR VENTURES

  2025年4月18日

  目录

第一部分：研究概述
第二部分：宏观经济分析
第 4.1 节：办公市场
第 4.2 节：零售市场
第 4.3 节：住宅市场
第 4.4 节：服务式公寓
第 4.5 节：酒店市场

  研究概述

  研究概述

  项目简介

萨维尔斯巴基斯坦受聘为位于拉合尔中央商务区一块 46,059 平方英尺土地提供咨询服务。该项目规划为商业开发，将基于针对办公、酒店、住宅、零售和服务式公寓的市场调研，推荐最佳组合。萨维尔斯巴基斯坦将进行最高且最佳用途（HBU）研究，内容包括：
  • 对相关一线和二线开发项目的市场调研。
  • 对现有及即将供应的办公、零售、住宅、酒店和服务式公寓资产类别进行分析。
  • 基于调研、数据分析和市场视角提出开发建议。
  方法论与方法
  理解客户
需求 quad\quad \begin{tabular}{c}
  市场

  研究
quad\quad
  数据分析与

  报告开发
\end{tabular}
萨维尔斯巴基斯坦获取了关键数据点和洞察，突显了与标的地块开发相关的市场动态。这包括办公、零售、住宅、酒店和服务式公寓板块的供需动态。为实现上述目标，采取了以下步骤：
  • 方法：通过实地调查和二手资料审查，在拉合尔的主要房地产集群中进行了全面的数据收集工作，以收集市场趋势、价格结构和需求评估的数据。
  • 需求评估：分析了来自多个数据源的不同资产类别数据，包括 2023 年人口普查和巴基斯坦统计局的就业数据、拉合尔民航局的旅客流量数据、从酒店收集的第一手数据以及萨维尔斯巴基斯坦过去的研究报告。
  • 供给侧分析：收集了所有资产类别的现有和即将开发的房地产项目数据。通过与开发商和经纪人的咨询完成了这一过程。最终形成了 52 个详细的案例研究，提供了项目可行性、竞争定位和未来供应趋势的见解。
本报告为每个资产类别提供以下内容：概述、市场调研（需求与供给）及可比分析。
  宏观经济分析

  宏观经济概述

  展望*

  • 巴基斯坦经济在 2025 财年第一季度表现出持续复苏。财政和外部部门的稳定得以维持，得益于大量资金流入。巴基斯坦已收到国际货币基金组织（IMF）扩展基金安排（EFF）计划下的第一笔 10.3 亿美元款项，增强了宏观经济稳定性。
  • 2024 财年 GDP 增长加速至 2.5 % 2.5 % 2.5%2.5 \% ，主要受农业、制造业和服务业增长的推动。
  • 大规模制造业开始增长，环比增长显示出复苏迹象。工业产出逐步稳定，关键行业开始加快生产。
  • 尽管挑战依然存在，尤其是在国内市场，但前景仍然保持谨慎乐观。每月的正增长表明，在有利的经济环境支持下，未来几个月势头可能会增强。

  货币*

  • 由于国家银行的干预和国际货币基金组织的计划，美元兑巴基斯坦卢比汇率在最近几个月稳定在 278-280 卢比之间。
  • 预计美元兑巴基斯坦卢比汇率的未来走势将保持稳定，但这需要多个利益相关方的持续监控和战略规划。

  GDP 增长率（%）*

以 PKR 为基准货币的汇率*

  宏观经济概览

  通货膨胀*

  • 消费者价格指数（CPI）通胀率持续下降，达到近十年来的最低水平，2025 年 2 月的最新同比数据为 1.5 % 1.5 % 1.5%1.5 \% ，这主要得益于去年高通胀带来的有利基数效应。
  • 相比之下，2024 年 2 月的同比 CPI 通胀率为 23.1 % 23.1 % 23.1%23.1 \% ，2025 年 1 月的同比通胀率为 2.4 % 2.4 % 2.4%2.4 \% 。
  • 2025 财年前八个月的平均 CPI 通胀率为 5.85 % 5.85 % 5.85%5.85 \% ，而 2024 财年前八个月为 27.96 % 27.96 % 27.96%27.96 \% 。

  货币政策*

  • 货币政策委员会（MPC）已将利率从 2024 年 6 月的 22 % 22 % 22%22 \% 下调了 1000 个基点，至当前的 12 % 12 % 12%12 \% ，原因是通胀持续下降。
  • 这显示了 SBP 的积极立场以及经济复苏的迹象。通胀率现已低于关键政策利率。
  • 货币政策委员会采取了激进的策略，遵循国际货币基金组织（IMF）将实际利率维持在 5 − 7 % 5 − 7 % 5-7%5-7 \% 之间的目标。

  宏观经济概览

巴基斯坦数据（2020-2024 年实际数据及 2025 年预测）*
2020 2021 2022 2023 2024   2025 年 F
  国内生产总值（%） -0.9% 5.8% 6.2% -0.2% 2.5% 3.0%
通货膨胀率，平均消费者价格（%） 10.7% 8.9% 12.1% 29.2% 23.41% 8.4%
  人口（百万） 218.2 222.6 227.0 241.5 - -
  失业率（%） 6.6% 6.3% 6.2% 8.5% 8.0% 7.5%
经常账户余额（十亿美元） -4.5 -2.8 -17.5 -2.23 -0.68 1.0
Pakistan figures (actual from 2020-2024 and forecast for 2025)* 2020 2021 2022 2023 2024 2025 F GDP (%) -0.9% 5.8% 6.2% -0.2% 2.5% 3.0% Inflation Rate, Average Consumer Prices (%) 10.7% 8.9% 12.1% 29.2% 23.41% 8.4% Population (Millions) 218.2 222.6 227.0 241.5 - - Unemployment Rate (%) 6.6% 6.3% 6.2% 8.5% 8.0% 7.5% Current account balance (bns of USD) -4.5 -2.8 -17.5 -2.23 -0.68 1.0| Pakistan figures (actual from 2020-2024 and forecast for 2025)* | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 F | | GDP (%) | -0.9% | 5.8% | 6.2% | -0.2% | 2.5% | 3.0% | | Inflation Rate, Average Consumer Prices (%) | 10.7% | 8.9% | 12.1% | 29.2% | 23.41% | 8.4% | | Population (Millions) | 218.2 | 222.6 | 227.0 | 241.5 | - | - | | Unemployment Rate (%) | 6.6% | 6.3% | 6.2% | 8.5% | 8.0% | 7.5% | | Current account balance (bns of USD) | -4.5 | -2.8 | -17.5 | -2.23 | -0.68 | 1.0 |

  经济快照**

  • 2024 财年标志着显著的经济复苏，GDP 增长率为 2.5 % 2.5 % 2.5%2.5 \% ，与 2023 财年经历的 0.2 % 0.2 % 0.2%0.2 \% 收缩形成鲜明对比。这一上升势头在 2025 财年第一季度持续，反映出 0.92 % 0.92 % 0.92%0.92 \% 的增长率。
  • 通胀压力在 2023 财年达到最高点后，于 2024 财年显著下降。这一下降主要归因于成功的政策措施、全球大宗商品价格的下跌以及稳定的汇率，这也转化为政策利率的降低。
  • 外部部门汇款流入大幅增加，出口表现稳健，导致经常账户余额显著改善。
  • 展望未来，我们保持积极的预期，认为现政府将继续履行对国际货币基金组织的承诺，达到扩展基金安排（EFF）下设定的基准，从而促进巴基斯坦的可持续经济增长。

宏观风险及缓解策略

  风险   缓解策略
  经济 汇率波动、高通胀和经济衰退可能会增加建筑成本并降低投资者信心。 采用固定价格合同，对冲货币波动风险，分散资金来源。
  政府政策
分区法律、税收政策或土地征用法规的变更可能会延迟项目进度或增加成本。未经贷款方批准撤销已实施的政策。
Changes in zoning laws, tax policies, or land acquisition regulations may delay projects or increase costs. Revoking implemented policies without approvals from lenders.| Changes in zoning laws, tax policies, or land acquisition regulations may delay projects or increase costs. | | :--- | | Revoking implemented policies without approvals from lenders. |
进行彻底的尽职调查，及早与监管机构沟通，确保法律合规。重点吸引本地和海外投资者，扩大潜在投资者/买家的范围。
Conduct thorough due diligence, engage with regulatory bodies early, and ensure legal compliance. Attract a wider range of potential investors/ buyers with focus on both local and overseas investors.| Conduct thorough due diligence, engage with regulatory bodies early, and ensure legal compliance. | | :--- | | Attract a wider range of potential investors/ buyers with focus on both local and overseas investors. |
确保高效的项目管理，按时完成项目，以最大限度减少政治动荡对项目的影响。
  政治不稳定 政治不稳定或治安问题可能会吓退投资者，减缓开发进程。 创建占用期，即单位的提前交付，并通过租赁管理公司进行出租，直到土地所有权证书办理完成
避免完全依赖销售。制定情景/应急计划。持有库存并通过租赁管理公司出租
Risks Mitigation Strategies Economic Fluctuating exchange rates, high inflation, and economic downturns can increase construction costs and reduce investor confidence. Use fixed-price contracts, hedge against currency fluctuations, and diversify funding sources. Government Policies "Changes in zoning laws, tax policies, or land acquisition regulations may delay projects or increase costs. Revoking implemented policies without approvals from lenders." "Conduct thorough due diligence, engage with regulatory bodies early, and ensure legal compliance. Attract a wider range of potential investors/ buyers with focus on both local and overseas investors." Ensure efficient project management and complete the project on time to minimize the impact of political turmoil on the project Political Instability Political instability or law and order concerns may deter investors and slow down development. Create occupancy period i.e. early hand over of units and renting through rent management companies until land titles are created Avoid being completely reliant on sales. Have scenario / contingency planning. Hold inventory and rent through rent management companies| Risks | | Mitigation Strategies | | :--- | :--- | :--- | | Economic | Fluctuating exchange rates, high inflation, and economic downturns can increase construction costs and reduce investor confidence. | Use fixed-price contracts, hedge against currency fluctuations, and diversify funding sources. | | Government Policies | Changes in zoning laws, tax policies, or land acquisition regulations may delay projects or increase costs. <br> Revoking implemented policies without approvals from lenders. | Conduct thorough due diligence, engage with regulatory bodies early, and ensure legal compliance. <br> Attract a wider range of potential investors/ buyers with focus on both local and overseas investors. | | | | Ensure efficient project management and complete the project on time to minimize the impact of political turmoil on the project | | Political Instability | Political instability or law and order concerns may deter investors and slow down development. | Create occupancy period i.e. early hand over of units and renting through rent management companies until land titles are created | | | | Avoid being completely reliant on sales. Have scenario / contingency planning. Hold inventory and rent through rent management companies |

宏观风险及缓解策略

  风险   缓解策略
  利率 利率上升可能降低买家的购买力，并增加项目融资成本。
以优惠利率获得长期融资，并为买家提供灵活的付款计划。为开发项目寻找独家金融合作伙伴，为客户提供按揭融资。
Secure long-term financing at favorable rates and offer flexible payment plans for buyers. Find an exclusive financial partner for the development that provides mortgage financing to the clients as well| Secure long-term financing at favorable rates and offer flexible payment plans for buyers. | | :--- | | Find an exclusive financial partner for the development that provides mortgage financing to the clients as well |
供需不匹配 价格过高的开发项目可能限制买家需求，而供应过剩则可能导致市场饱和。 避免在供应和定价上过于激进，采用有效的营销策略吸引投资者
Risks Mitigation Strategies Interest Rates Rising interest rates may reduce affordability for buyers and increase project financing costs. "Secure long-term financing at favorable rates and offer flexible payment plans for buyers. Find an exclusive financial partner for the development that provides mortgage financing to the clients as well" Mismatch in Supply and Demand Overpriced developments may limit buyer demand, while excessive supply can lead to market saturation. Avoid being over ambitious in supply and price setting and use effective marketing strategies to engage investors| Risks | | Mitigation Strategies | | :--- | :--- | :--- | | Interest Rates | Rising interest rates may reduce affordability for buyers and increase project financing costs. | Secure long-term financing at favorable rates and offer flexible payment plans for buyers. <br> Find an exclusive financial partner for the development that provides mortgage financing to the clients as well | | Mismatch in Supply and Demand | Overpriced developments may limit buyer demand, while excessive supply can lead to market saturation. | Avoid being over ambitious in supply and price setting and use effective marketing strategies to engage investors |
拉合尔的人口统计和地理环境

人口统计 - 拉合尔区

拉合尔区人口统计数据*
  拉合尔区   人口
2017 2023   增长率（%）   2035 年（预测）
  卡苏尔区 3,454,881 4,084,286 2.83% 5,707,977
  拉合尔区 11,119,985 13,004,135 2.64% 17,784,268
  南卡纳萨希布区 1,354,986 1,634,871 3.18% 2,380,021
  谢赫普拉区 3,460,004 4,049,418 2.66% 5,546,572
  总计（拉合尔区） 19,389,856 22,772,710 2.72% 31,418,839
Lahore Division Population 2017 2023 Growth Rate (%) 2035 (Projected) Kasur District 3,454,881 4,084,286 2.83% 5,707,977 Lahore District 11,119,985 13,004,135 2.64% 17,784,268 Nankana Sahib District 1,354,986 1,634,871 3.18% 2,380,021 Sheikhupura District 3,460,004 4,049,418 2.66% 5,546,572 Total (Lahore Division) 19,389,856 22,772,710 2.72% 31,418,839| Lahore Division | Population | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | | 2017 | 2023 | Growth Rate (%) | 2035 (Projected) | | Kasur District | 3,454,881 | 4,084,286 | 2.83% | 5,707,977 | | Lahore District | 11,119,985 | 13,004,135 | 2.64% | 17,784,268 | | Nankana Sahib District | 1,354,986 | 1,634,871 | 3.18% | 2,380,021 | | Sheikhupura District | 3,460,004 | 4,049,418 | 2.66% | 5,546,572 | | Total (Lahore Division) | 19,389,856 | 22,772,710 | 2.72% | 31,418,839 |
农村人口 - 2023年
城市人口 - 2023年（百万）
Urban Pop -2023 (Million)| Urban Pop -2023 | | :---: | | (Million) |
16.12
( 70.8 % ) ( 70.8 % ) (70.8%)(70.8 \%)
"Urban Pop -2023 (Million)" 16.12 (70.8%)| Urban Pop -2023 <br> (Million) | | :---: | | 16.12 | | $(70.8 \%)$ |
  人口密度（百万）
6.65
( 29.2 % ) ( 29.2 % ) (29.2%)(29.2 \%)
6.65 (29.2%)| 6.65 | | :---: | | $(29.2 \%)$ |
  男性人口 - 2023 年
女性人口 - 2023 年（百万）（百万）
  平均家庭
  规模
11.88
( 52.2 % ) ( 52.2 % ) (52.2%)(52.2 \%)
11.88 (52.2%)| 11.88 | | :---: | | $(52.2 \%)$ |
10.88
( 47.8 % ) ( 47.8 % ) (47.8%)(47.8 \%)
10.88 (47.8%)| 10.88 | | :---: | | $(47.8 \%)$ |
家庭数量（百万）
No. of Households (Million)| No. of Households | | :---: | | (Million) |
3.49
"10.88 (47.8%)" "No. of Households (Million)" 3.49| 10.88 <br> $(47.8 \%)$ | | :---: | | No. of Households <br> (Million) | | 3.49 |
6.5
虽然没有关于拉合尔中产阶级的具体数据，但过去十年由于政治不稳定、通货膨胀以及食品、燃料和能源价格和税收的前所未有的上涨，巴基斯坦中产阶级正日益受到挤压。
巴基斯坦中产阶级占总人口的比例
2013-14*** 2018-19***   2019 年起
42% 36% 具体数据不可得，但预计由于新冠疫情、高通胀和税收，比例将进一步下降
联合国开发计划署对中产阶级的定义：人均支出在中位数人均支出的上下25%范围内的人群。
Pakistan's Middle Class as a Percentage of Total Population 2013-14*** 2018-19*** 2019 Onwards 42% 36% Specific data is not available but a further decline is expected due to covid, high inflation and taxes UNDP's definition of middle class: people whose per capita expenditure is in the range of 25 percent more or less than the median per capita expenditure. | Pakistan's Middle Class as a Percentage of Total Population | | | | :--- | :--- | :--- | | 2013-14*** | 2018-19*** | 2019 Onwards | | 42% | 36% | Specific data is not available but a further decline is expected due to covid, high inflation and taxes | | UNDP's definition of middle class: people whose per capita expenditure is in the range of 25 percent more or less than the median per capita expenditure. | | |

中央商务区和拉合尔区的公用事业展望

中央商务区公用设施的可用性*
  电力
旁遮普省中央商务区配备了三个专用电网站，为居民和企业提供电力供应。该地区预计将使用太阳能光伏（PV）技术。
CBD Punjab is equipped with three dedicated grid stations, for electricity supply for residents and businesses. The location is expected to use solar photovoltaic (PV) technology.| CBD Punjab is equipped with three dedicated grid stations, for electricity supply for residents and businesses. | | :--- | | The location is expected to use solar photovoltaic (PV) technology. |
  燃气 天然气供应网络已覆盖。
  电信 该地区拥有先进的电信基础设施，配备高速互联网，实现无缝连接和数字访问。
  供水 清洁且连续的供水系统满足多样化需求，支持健康的环境。
  排水系统 计划建设一个现代化且高效的地下排污系统，以管理废弃物处理并促进清洁。
  雨水排水系统 已建立完善的雨水排放网络，以高效管理强降雨。
Electricity "CBD Punjab is equipped with three dedicated grid stations, for electricity supply for residents and businesses. The location is expected to use solar photovoltaic (PV) technology." Gas Gas network is available for supply of natural gas. Telecom The district boasts advanced telecom infrastructure with high-speed internet for seamless connectivity and digital access. Water Supply A clean, uninterrupted water supply system meets diverse needs, supporting a healthy environment. Sewerage System A modern and efficient underground sewerage system is planned to manage disposal and promoting cleanliness. Storm Water Drainage A comprehensive stormwater network is in place to manage heavy rainfall efficiently.| Electricity | CBD Punjab is equipped with three dedicated grid stations, for electricity supply for residents and businesses. <br> The location is expected to use solar photovoltaic (PV) technology. | | :--- | :--- | | Gas | Gas network is available for supply of natural gas. | | Telecom | The district boasts advanced telecom infrastructure with high-speed internet for seamless connectivity and digital access. | | Water Supply | A clean, uninterrupted water supply system meets diverse needs, supporting a healthy environment. | | Sewerage System | A modern and efficient underground sewerage system is planned to manage disposal and promoting cleanliness. | | Storm Water Drainage | A comprehensive stormwater network is in place to manage heavy rainfall efficiently. |
拉合尔区按类型划分的家庭公用设施连接数量 **

基础设施展望 - 拉合尔

  战略展望

价值 $ 2.5 $ 2.5 $2.5\$ 2.5 十亿的“拉合尔2050总体规划”目标是在2030年前实现公共交通出行比例提升45%，并通过大规模交通系统、步行便利性及综合城市交通枢纽，实现私人车辆依赖减少 30 % 30 % 30%30 \% 。
交通基础设施
  道路密度 人均仅0.6米，而区域标准为1.5米以上。
  车辆增长 截至2025年，拉合尔注册车辆超过600万辆，过去10年私家车增长了51%。
  公共交通可达性 仅31%的居民能在500米范围内使用公共交通。
  拥堵 预计到2030年，平均交通速度将下降至 13 km / h 13 km / h 13km//h13 \mathrm{~km} / \mathrm{h} ，每年劳动生产率预计减少1500亿卢比。
Road Density Only 0.6 meters per capita compared to regional standards of 1.5+ meters. Vehicle Growth Over 6 million registered vehicles in Lahore as of 2025 with a 51% surge in private vehicles during last 10 years. Public Transport Access Only 31% of residents have access to transit within 500 meters. Congestion Average traffic speeds are projected to drop to 13km//h by 2030, reducing labor productivity by an estimated Rs. 150 billion annually.| Road Density | Only 0.6 meters per capita compared to regional standards of 1.5+ meters. | | :--- | :--- | | Vehicle Growth | Over 6 million registered vehicles in Lahore as of 2025 with a 51% surge in private vehicles during last 10 years. | | Public Transport Access | Only 31% of residents have access to transit within 500 meters. | | Congestion | Average traffic speeds are projected to drop to $13 \mathrm{~km} / \mathrm{h}$ by 2030, reducing labor productivity by an estimated Rs. 150 billion annually. |
主要正在进行和已完成的项目
  地铁公交（红线） 覆盖27公里，每天运载超过180,000名乘客
橙线地铁列车 于2020年启动，跨越 27.1 km , 26 27.1 km , 26 27.1km,2627.1 \mathrm{~km}, 26 个车站，日均乘客量约为250,000人。
  阿克巴尔乔克立交桥 设有2座立交桥，10处掉头，缓解50万日常通勤者的拥堵
  沙达拉立交桥 预计每日服务70万辆车辆，仅用7.5个月即将完工
  贝甸路地下通道 2.5个月内完成，改善了每天超过20万通勤者使用的走廊交通流量
地铁公交绿线（延伸至卡苏尔） 正在进行可行性评估，覆盖30多公里，连接250万人口
Metrobus (Red Line) Covers 27 km, carries 180,000+ passengers daily Orange Line Metro Train Launched in 2020, spans 27.1km,26 stations, ridership around 250,000/day. Akbar Chowk Flyover Features 2 flyovers, 10 U-turns, easing congestion for 0.5 million daily commuters Shahdara Flyover Expected to serve 700,000 vehicles daily, nearing completion in just 7.5 months Bedian Road Underpass Completed in 2.5 months, improving flow on a corridor used by 200,000+ commuters/day. Metro Bus Green Line (Extension to Kasur) Under feasibility review to cover over 30 km, connecting 2.5 million people.| Metrobus (Red Line) | Covers 27 km, carries 180,000+ passengers daily | | :--- | :--- | | Orange Line Metro Train | Launched in 2020, spans $27.1 \mathrm{~km}, 26$ stations, ridership around 250,000/day. | | Akbar Chowk Flyover | Features 2 flyovers, 10 U-turns, easing congestion for 0.5 million daily commuters | | Shahdara Flyover | Expected to serve 700,000 vehicles daily, nearing completion in just 7.5 months | | Bedian Road Underpass | Completed in 2.5 months, improving flow on a corridor used by 200,000+ commuters/day. | | Metro Bus Green Line (Extension to Kasur) | Under feasibility review to cover over 30 km, connecting 2.5 million people. |

拉合尔新基础设施建设对房地产的潜在影响

  拉合尔环城公路   拉合尔地铁 其他规划中的发展（中巴经济走廊、新住房计划）：
  对扩展的影响 环路附近地区如 DHA、巴里亚镇和费罗泽普尔路的需求增加。 地铁站，尤其是橙线沿线，推动了商业和住宅开发。 中巴经济走廊（CPEC）附近吸引了工业区和郊区的投资。
  价格增长 关键换乘点附近的房产价格（如 Babu Sabu、Saggian）在过去 5 年中上涨了 20 − 30 % 20 − 30 % 20-30%20-30 \% 。 靠近地铁站如 Anarkali、LHC 和 G.T.路的房产价格上涨了 15-25%。 随着基础设施的改善，新开发区域的价格上涨了 10 − 15 % 10 − 15 % 10-15%10-15 \% 。
  房地产开发 由于交通连接改善，郊区如 DHA 第 9 和第 10 期出现增长。 车站附近的综合用途开发项目增多。 DHA 第 10 期和环路沿线住宅区等地区的房地产活动显著。
整体影响： - 拉合尔的基础设施项目（环路、地铁、中巴经济走廊）推动了房地产增长，重点区域价格上涨了 15-30%。郊区开发和以交通为导向的物业需求和价格涨幅最高。新开发项目增长最快，涨幅为 5−10% 5−10%5-10%5-10 \% 年增长率。
Overall Impact: - Infrastructure projects in Lahore (Ring Road, Metro, CPEC) have driven real estate growth, with price hikes of 15-30% in key areas. Suburban developments and transit-oriented properties are seeing the highest demand and price appreciation. New developments have seen the highest growth, with 5-10% annual appreciation.| Overall Impact: | | :--- | | - Infrastructure projects in Lahore (Ring Road, Metro, CPEC) have driven real estate growth, with price hikes of 15-30% in key areas. Suburban developments and transit-oriented properties are seeing the highest demand and price appreciation. New developments have seen the highest growth, with $5-10 \%$ annual appreciation. |
Lahore Ring Road Lahore Metro Other Planned Developments (CPEC, New Housing Schemes): Impact on Expansion Increased demand in areas near the Ring Road like DHA, Bahria Town, and Ferozepur Road. Metro stations, especially along the Orange Line, have spurred commercial and residential developments. CPEC's proximity is attracting investments in industrial zones and suburbs. Price Growth Property prices near key interchanges (e.g., Babu Sabu, Saggian) have seen increases of 20-30% over the past 5 years. Properties near metro stations like Anarkali, LHC, and G.T. Road see price hikes of 15-25%. Prices in newly developing areas have increased by 10-15% as infrastructure improves. Real Estate Development Suburban growth in areas like DHA Phase 9 and 10 due to better connectivity. Increased mixed-use developments near stations. Significant real estate activity in areas like DHA Phase 10 and residential schemes along Ring Road. "Overall Impact: - Infrastructure projects in Lahore (Ring Road, Metro, CPEC) have driven real estate growth, with price hikes of 15-30% in key areas. Suburban developments and transit-oriented properties are seeing the highest demand and price appreciation. New developments have seen the highest growth, with 5-10% annual appreciation." | | Lahore Ring Road | Lahore Metro | Other Planned Developments (CPEC, New Housing Schemes): | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Impact on Expansion | Increased demand in areas near the Ring Road like DHA, Bahria Town, and Ferozepur Road. | Metro stations, especially along the Orange Line, have spurred commercial and residential developments. | CPEC's proximity is attracting investments in industrial zones and suburbs. | | Price Growth | Property prices near key interchanges (e.g., Babu Sabu, Saggian) have seen increases of $20-30 \%$ over the past 5 years. | Properties near metro stations like Anarkali, LHC, and G.T. Road see price hikes of 15-25%. | Prices in newly developing areas have increased by $10-15 \%$ as infrastructure improves. | | Real Estate Development | Suburban growth in areas like DHA Phase 9 and 10 due to better connectivity. | Increased mixed-use developments near stations. | Significant real estate activity in areas like DHA Phase 10 and residential schemes along Ring Road. | | Overall Impact: <br> - Infrastructure projects in Lahore (Ring Road, Metro, CPEC) have driven real estate growth, with price hikes of 15-30% in key areas. Suburban developments and transit-oriented properties are seeing the highest demand and price appreciation. New developments have seen the highest growth, with $5-10 \%$ annual appreciation. | | | |

环路周边的新开发项目

巴基斯坦新兴房地产科技

  巴基斯坦的房地产科技

  概述

  • 巴基斯坦的房地产科技仍处于初级阶段，与全球标准相比，渗透率有限。
  • 房地产行业仍然严重依赖传统的纸质流程，缺乏信任、透明度和数字素养，持续阻碍了技术的普及。
  • 最近，一波新的初创企业和技术驱动的房地产公司开始引入创新的房地产科技解决方案。
  • 这些先行者正在利用数据、自动化和数字平台，逐步改善房地产的搜索、交易和投资机会，推动行业转型。
  • 目前大多数平台专注于房产列表，部分平台正向虚拟导览、数据分析和数字投资模型等更高级服务发展。
精选房地产科技公司
  公司名称   解决方案
  土地跟踪 人工智能营销与销售
  DAO 房地产科技 数字房地产投资
HD360   虚拟导览
Select Prop-Tech Companies Company Name Solutions Land Track Al Marketing and Sales DAO Proptech Digital real estate investment HD360 Virtual Tours| Select Prop-Tech Companies | | | :--- | :--- | | Company Name | Solutions | | Land Track | Al Marketing and Sales | | DAO Proptech | Digital real estate investment | | HD360 | Virtual Tours |

巴基斯坦即将推出的房地产科技项目

首都智能城 - 智能别墅（伊斯兰堡）¹

  •   智能开关：
  • 温度与湿度传感器
  •   自动门锁
  • 一氧化碳传感器
  • 智能门窗（配备传感器的门窗）
  • 魔法盒（通过智能手机远程访问所有电器）

DX 智能住宅（巴里亚城卡拉奇） 2 2 ^(2){ }^{2}

  • 远程控制主门
  •   无钥匙进入
  • 通过移动应用控制的家电，如空调和风扇

Zaitoon 智能生活（新拉合尔城） 3 3 ^(3){ }^{3}

  •   智能应用
  • 环保生活（太阳能）
  •    24 / 7 24 / 7 24//724 / 7 监控摄像头

  现场分析

中央商务区概况

  项目概述

  • 拉合尔中央商务区是一个占地 300 英亩的项目，主要开发于前沃尔顿机场土地（178 英亩）和巴基斯坦之门（118 英亩）上。
  • 旁遮普中央商务区开发管理局（PCBDDA）独立于拉合尔发展管理局（LDA）监督该项目工作，旨在打造拉合尔市中心一个环保且可持续的商务区。
  • 迄今为止，共有 12 处物业被拍卖（2021 年 9 月 5 处，2022 年 3 月 7 处）。
  • 该项目将严格遵守 ESG 和 LEED 标准，并将配套建设道路、花园、湖泊和地下通道等基础设施。
  • 计划中的中央商务区在未来 5-6 年内将有办公楼、零售/商业、住宅和酒店供应，基于迄今为止已拍卖的 12 个地块
CBD 拉合尔 - 主要特点
  标的场地

CBD 拉合尔 - 可达性

  场地概况

  场地概况
  场地信息框*
地块面积：46,059平方英尺（10.23卡纳尔） 前路宽度：约 40 英尺
  临街长度：约 176 英尺 允许用途：商业
  容积率：1:21   最高楼层数：42
最大高度：499 英尺 最大 BUA：967,066 平方英尺
Site Overview Site Fact Box* Plot Size: 46,059 Sq. Ft. (10.23 Kanal) Front Road width: ~40 ft. Frontage: ~176 ft. Permitted use: Commercial FAR: 1:21 Max Floors: 42 Max Height: 499 Ft. Max BUA: 967,066 Sq. Ft.| Site Overview | | | :--- | :--- | | Site Fact Box* | | | Plot Size: 46,059 Sq. Ft. (10.23 Kanal) | Front Road width: ~40 ft. | | Frontage: ~176 ft. | Permitted use: Commercial | | FAR: 1:21 | Max Floors: 42 | | Max Height: 499 Ft. | Max BUA: 967,066 Sq. Ft. |

  当前使用情况

目前是一块空地，边界开放。

  无障碍性：

  • 该地点可通过主大道路从北、 west 和 east 方向进入，南侧则通过主 CBD 路和苗圃路进入。地块前的主路有一个潜在的出入口。
周边开发
  住宅公寓   办公楼塔楼 购物中心、商业街和广场
  住宅小区   教育机构   餐饮店
Surrounding Developments Residential Apartments Office Towers Malls, Strips and Plazas Residential Societies Educational Institutes Eateries| Surrounding Developments | | | | :---: | :---: | :---: | | Residential Apartments | Office Towers | Malls, Strips and Plazas | | Residential Societies | Educational Institutes | Eateries |

  人口统计：

  • 该地块位于富裕住宅区和公寓附近，居民主要属于中高收入群体。
  • 该地块附近有多所教育机构。
  • 这带来了战略优势，客户具备购买力，能够支持甲级零售开发项目，而这在主大道路上目前尚不可得。

场地 - 需求生成者

主要住宅和商业开发项目位于 5 公里半径范围内
距离标的地点 200 米处有停车广场
主大道是一条双向约 80 英尺的高档道路，方便通达标的地点。
地铁站距离该地点 200 米。
该地块位于住宅区和商业区之间，适合混合开发

  要点总结

新商业和住宅开发的潜力：
  • 中央商务区和主大道缺乏高端零售、办公和酒店选项。
  • 标的地块周围为中高收入群体社区，具备强大的购买力。
  • 良好的道路和公共交通连接增强了商业开发的前景

地块可达性和可见性

  可达性

  • 该地块为不规则形状的物业，可能有两个出入口，分别位于主大道路和苗圃路。
  • 然而，苗圃路是一条狭窄的道路，白天可能会出现拥堵。随着中央商务区的发展增加，交通负荷将进一步加重。
  • 虽然已有一条地下通道连接主大道路与中央商务区，但尚未投入使用。一旦投入使用，该地块的可达性将进一步提升。

  交通拥堵

  • 中等 - 主大道整天保持中等拥堵
  • 高 - 主大道的以下掉头处、苗圃路、大广场和联合基督教医院的交通持续拥堵

  可见度

  • 该地块从主大道、中央商务区主路和苗圃路均有良好可见度。

  可能的限制

  • 如果在地块前的中央商务区（CBD）地块上建造高层建筑，受影响地块上的开发项目的可见性可能会受到影响。
  • 主大道上的交通拥堵情况已经是中度到高度，CBD 开发后情况将会恶化。

  要点总结

  • 该地点交通便利，且具有较高的可见度。
  • 根据场地周边区域的不同，交通拥堵情况从中等到严重不等。
  • 随着场地开发及附近持续的开发项目，交通拥堵可能会加剧。

  现场动态

  位置指示器
  风向

  阳光方向

交通拥堵 - 谷歌

交通拥堵 - 谷歌热力图（数据获取于 2 nd 2 nd  2^("nd ")2^{\text {nd }} 年2月第几周，有效期约2个月）

现场交通拥堵 - 自行观察

主大道交通拥堵情况 - Savills 巴基斯坦观察
  上午6点至8点   上午8点至10点   上午10点至12点   12点至下午2点   下午2点至4点   下午4点至6点   下午6点至8点   晚上8点到10点
主题地点行驶速度   60以上（公里/小时）   30-60（公里/小时）    30 − 60 30 − 60 30-6030-60 （公里/小时）   0-30（公里/小时） 30 − 60 ( Km / Hr ) 30 − 60 ( Km / Hr ) 30-60(Km//Hr)30-60(\mathrm{Km} / \mathrm{Hr})   0-30（公里/小时）   0-30（公里/小时）    30 − 60 30 − 60 30-6030-60 （公里/小时）
6-8 AM 8-10 AM 10 AM-12 PM 12-2 PM 2-4 PM 4-6 PM 6-8 PM 8-10 PM Subject site travel speed 60+ (Km/Hr) 30-60 (Km/Hr) 30-60 (Km/Hr) 0-30 (Km/Hr) 30-60(Km//Hr) 0-30 (Km/Hr) 0-30 (Km/Hr) 30-60 (Km/Hr)| | 6-8 AM | 8-10 AM | 10 AM-12 PM | 12-2 PM | 2-4 PM | 4-6 PM | 6-8 PM | 8-10 PM | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Subject site travel speed | 60+ (Km/Hr) | 30-60 (Km/Hr) | $30-60$ (Km/Hr) | 0-30 (Km/Hr) | $30-60(\mathrm{Km} / \mathrm{Hr})$ | 0-30 (Km/Hr) | 0-30 (Km/Hr) | $30-60$ (Km/Hr) |

  要点总结

  • 主大道路在中午和傍晚时段出现高峰拥堵，因为大量车辆往返于 Gulberg 地区。造成如此高交通流量的原因是 Gulberg 地区零售、学校、办公楼、公寓和酒店的饱和。

  现场照片

土地地块，左侧为主 CBD 道路

背面视图 - 紧邻 Askari V
场地内部 - 空地

  场地特征

  特征   备注
  道路基础设施 双向主大道路和主中央商务区道路的路面基础设施为优质。苗圃路是一条较窄但质量适中的道路。
  路灯 街道照明充足，道路光线良好
  医院 附近有多家医院，如联合基督教医院、马苏德医院和哈米德·拉蒂夫医院
教育机构 5公里范围内有多所教育机构，如卓越法学院、国际学校、卡尔希大学、拉合尔文法学校和拉合尔环球学院
  购物中心 B 级购物中心如新华购物中心、堡垒购物中心、大广场购物中心、购物中心 1 号和加勒利亚购物中心距离较近
  餐饮店 附近有独立的餐饮店，如麦当劳、肯德基、Pie in the Sky、Lal Qila 和 Salt n Pepper。最近的购物中心餐饮店位于 Mall 1（2 公里）和 Galleria（3.5 公里）
  银行 附近有所有主要银行分行，如 HBL、Punjab Tower 银行和 Faysal 银行
  企业大厦 Askari 企业大厦（A 级）、Naveena 大厦（A 级）和 Grand Square 购物中心（B 级）均在附近
附近即将开发的项目 CBD 即将有多个项目开发，如 Sirius、Prime、Zameen Arx（综合用途）、Grand Souk（零售）、Regalia（住宅）和 IT City（综合用途）。其他值得关注的即将开发项目包括 AI Fatah E Mall 和 High Q Mall & Office Tower。
Feature Comments Road Infrastructure Road infrastructure of two-way Main Boulevard Road and Main CBD Road is of premium quality. Nursery Road is a narrower road of adequate quality. Streetlights Adequate streetlighting with well-lit roads Hospitals Multiple hospitals present in proximity such as United Christian Hospital, Masood Hospital, and Hameed Latif Hospital Educational Institutions Multiple educational institutes located within 5 km radius such as Superior Law College, International School, Qarshi University, Lahore Grammer School, and Universal College Lahore Malls Grade B malls such as Xinhua Mall, Fortress Mall, Grand Square Mall, Mall 1, and Galleria are in close proximity Eateries Isolated food joints are available in proximity such as McDonalds, KFC, Pie in the Sky, Lal Qila, and Salt n Pepper. Closest F&B outlets in malls is in Mall 1 ( 2 km ) and in Galleria ( 3.5 km ) Banks All major banks branches in proximity such as HBL, Bank of Punjab Tower, and Faysal Bank Corporate Towers Askari Corporate Tower (Grade A), Naveena Tower (Grade A), and Grand Square Mall (Grade B) are in proximity Upcoming Developments Nearby Multiple developments are upcoming in CBD such as Sirius, Prime, Zameen Arx as mixed use, Grand Souk (retail), Regalia (residential), and IT City (mixed use). Other notable upcoming developments include AI Fatah E Mall and High Q Mall & Office Tower.| Feature | Comments | | :--- | :--- | | Road Infrastructure | Road infrastructure of two-way Main Boulevard Road and Main CBD Road is of premium quality. Nursery Road is a narrower road of adequate quality. | | Streetlights | Adequate streetlighting with well-lit roads | | Hospitals | Multiple hospitals present in proximity such as United Christian Hospital, Masood Hospital, and Hameed Latif Hospital | | Educational Institutions | Multiple educational institutes located within 5 km radius such as Superior Law College, International School, Qarshi University, Lahore Grammer School, and Universal College Lahore | | Malls | Grade B malls such as Xinhua Mall, Fortress Mall, Grand Square Mall, Mall 1, and Galleria are in close proximity | | Eateries | Isolated food joints are available in proximity such as McDonalds, KFC, Pie in the Sky, Lal Qila, and Salt n Pepper. Closest F&B outlets in malls is in Mall 1 ( 2 km ) and in Galleria ( 3.5 km ) | | Banks | All major banks branches in proximity such as HBL, Bank of Punjab Tower, and Faysal Bank | | Corporate Towers | Askari Corporate Tower (Grade A), Naveena Tower (Grade A), and Grand Square Mall (Grade B) are in proximity | | Upcoming Developments Nearby | Multiple developments are upcoming in CBD such as Sirius, Prime, Zameen Arx as mixed use, Grand Souk (retail), Regalia (residential), and IT City (mixed use). Other notable upcoming developments include AI Fatah E Mall and High Q Mall & Office Tower. |

  SWOT 分析

  优势

  • 优越位置：地块位于 CBD 主区，周围环绕着住宅和商业开发项目。它是通往主大道的最后一块地，左侧将不会有进一步开发。
  • 可见性和通达性：由于主大道的存在，地块具有高度可见性和便捷的通达性，能够吸引潜在客户和企业。
  • 交通连接：通过拉合尔各处的道路轻松到达，地块距离地铁公交站仅200米。
  • 停车设施：中央商务区停车广场距离标的地200米
  • 高购买力：附近的住宅区属于中等及中上收入群体，购买力较强。
  • 附近设施发展：周边有多所教育机构，可能为标的地带来人流。

  劣势

  • 不规则地块形状：可能会对使用性产生负面影响，尤其是在地块变窄的地方。
  • 主大道通行受阻：虽然从主大道路上有一条通往地块所在道路的直接转弯，但目前该通道被封闭。
  • 交通拥堵：项目地点周边区域根据时间和主大道上的特定掉头点，交通流量从中等到繁重不等。
  • 道路扩建限制：苗圃路是一条狭窄的道路（25英尺宽），连接项目地点与后方的住宅区和开发区，无法拓宽。

  机会

  • 混合开发潜力：尽管该区域有大量住宅人口，但零售、办公和酒店业开发项目非常少。
  • 商业客流量及购买力：项目周边有许多富裕的住宅区，可能带来较高的客流量和人均消费。
  • 商业空间需求上升：随着拉合尔城市的扩张，对高质量商业开发项目的需求正在增加。
  • 经济复苏：政策利率在过去7个月内下降了10%，显示出经济改善和开发成本降低的迹象。

  威胁

  • 市场竞争：正在进行的商业开发项目如 AI Fatah E Mall、Zameen Arx、High Q Mall 和办公综合体将加剧竞争。
  • 高昂的建设成本：尽管通胀已趋于稳定，但建设成本依然较高，推高了房价，从而影响了此类开发项目的需求。
  • 市场波动：经济衰退和高通胀率可能影响房产价值和投资吸引力。
  • 政治不稳定与治理：政治动荡和政策不一致可能削弱投资者信心。
周边发展情况

场地周边主要现有一级开发项目

# 一级开发项目 *   公里
1   阿斯卡里大厦 3.5
2   纳维娜 N31 4
3   Tricon 企业大厦 5
4   Emporium 购物中心 10
5   包裹广场 8
6   Dolmen 购物中心 19
7   新华商城 4
8   堡垒广场商城 8
9   古尔伯格购物中心 4.5
10   商城 1 4
11   斯特林公寓 4.5
12   牡蛎庭院 5
13   尼沙特公寓 4
14   023 / 变体 6
15   038 / 变体 4
16   053 / 变体 2
17   温德姆拉马达酒店 4.5
18   贝斯特韦斯特至尊酒店 4
19   尼沙特套房古尔伯格 3.5
20   PC 酒店 7.5
21   阿瓦里酒店 8
# Tier 1 Developments * Km 1 Askari Tower 3.5 2 Naveena N31 4 3 Tricon Corporate Tower 5 4 Emporium Mall 10 5 Packages Mall 8 6 Dolmen Mall 19 7 Xinhua Mall 4 8 Fortress Square Mall 8 9 Gulberg Galleria 4.5 10 Mall 1 4 11 Sterling Residences 4.5 12 Oyster Court 5 13 Nishat Residences 4 14 023 / Variant 6 15 038 / Variant 4 16 053 / Variant 2 17 Ramada by Wyndham 4.5 18 Best Western Premier 4 19 Nishat Suites Gulberg 3.5 20 PC Hotel 7.5 21 Avari Hotel 8| # | Tier 1 Developments * | Km | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Askari Tower | 3.5 | | 2 | Naveena N31 | 4 | | 3 | Tricon Corporate Tower | 5 | | 4 | Emporium Mall | 10 | | 5 | Packages Mall | 8 | | 6 | Dolmen Mall | 19 | | 7 | Xinhua Mall | 4 | | 8 | Fortress Square Mall | 8 | | 9 | Gulberg Galleria | 4.5 | | 10 | Mall 1 | 4 | | 11 | Sterling Residences | 4.5 | | 12 | Oyster Court | 5 | | 13 | Nishat Residences | 4 | | 14 | 023 / Variant | 6 | | 15 | 038 / Variant | 4 | | 16 | 053 / Variant | 2 | | 17 | Ramada by Wyndham | 4.5 | | 18 | Best Western Premier | 4 | | 19 | Nishat Suites Gulberg | 3.5 | | 20 | PC Hotel | 7.5 | | 21 | Avari Hotel | 8 |
  主题地点
  办公楼
  零售
  住宅
  服务式公寓

场地周边主要现有二线开发项目

#   二级开发项目   公里
1 Gul Mohar 贸易中心 4
2   大广场购物中心 0.5
3   五角广场购物中心 15
4 19 Q 豪华住宅 5
5   靛蓝公寓 0.4
6   海德公园 1.5
7   卡萨雷纳 1.5
8   地址 73 0.6
9   阿维奈尔 4
10   市中心住宅 1.5
11   公园巷酒店 4
12   阿瓦里快捷酒店 3.7
# Tier 2 Developments Km 1 Gul Mohar Trade Center 4 2 Grand Square Mall 0.5 3 Penta Square Mall 15 4 19 Q Luxury Residence 5 5 Indigo Apartments 0.4 6 Hyde Park 1.5 7 Casa Reina 1.5 8 Address 73 0.6 9 Avenair 4 10 Downtown Residencies 1.5 11 Park Lane Hotel 4 12 Avari Xpress 3.7| # | Tier 2 Developments | Km | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Gul Mohar Trade Center | 4 | | 2 | Grand Square Mall | 0.5 | | 3 | Penta Square Mall | 15 | | 4 | 19 Q Luxury Residence | 5 | | 5 | Indigo Apartments | 0.4 | | 6 | Hyde Park | 1.5 | | 7 | Casa Reina | 1.5 | | 8 | Address 73 | 0.6 | | 9 | Avenair | 4 | | 10 | Downtown Residencies | 1.5 | | 11 | Park Lane Hotel | 4 | | 12 | Avari Xpress | 3.7 |

即将到来的附近发展

  即将到来的发展情况

Subject Site
Retail Zone (CBD Retail)
Residential Developments (Multiple)
Mix Use (Zameen Arx)
Serviced Apartment (PC Residencies)

  要点总结

  • 中央商务区作为即将成为高层建筑和商业地产开发的中心，其周边有多个即将启动的项目。
  • 与二级开发项目相比，一级开发项目在近距离内较少。
  • 该地块位于中央商务区入口处，这使得该开发项目区别于竞争对手，能够吸引更多周边人流。
  市场调研
  办公
  市场
通过洞察与展望探索拉合尔办公市场的动态
办公市场 - 概述

  办公市场概述

拉合尔是旁遮普的经济中心，这一点从各大商业集团和跨国公司的总部迁移中可见一斑。由于其规划完善的基础设施和根据人类发展指数（HDI）不断提升的生活水平，拉合尔正迅速成为办公场所的重要目的地。
A 级和 B 级办公楼的需求量很大，主要需求来自 IT 和金融服务、跨国公司以及业务流程外包（BPO）企业。大多数企业要求集中安保、充足的停车位、高速电梯和备用发电机，并且希望办公地点能方便公共交通且靠近住宅区。
我们的实地调查显示，拉合尔的 A 级和 B 级现有办公供应包括 ∼ 2.3 ∼ 2.3 ∼2.3\sim 2.3 百万平方英尺的净可租赁面积，其中大部分集中在古尔伯格地区。古尔伯格地区历来是该市的商业和办公区，导致即将到来的办公开发供应进一步集中在古尔伯格。
拉合尔中央商务区有潜力成为即将到来的房地产开发的首选地，通过高层商业开发改变城市天际线。该区位于拉合尔的战略位置，提供用于标志性塔楼和潜在企业办公的优质地块。进一步证明该地段及其开发可行性，Savills 的研究表明，Serena 正在中央商务区收购土地用于办公开发。

  要点总结

  • IT、金融服务、跨国公司和业务流程外包对 A 级和 B 级办公开发的需求旺盛。
  • A A AA 级和 B B BB 级现有办公供应为 ∼ 2.3 ∼ 2.3 ∼2.3\sim 2.3 百万平方英尺，其中大部分集中在古尔伯格地区。
  现有办公类型 租赁价格范围（巴基斯坦卢比/平方英尺净价） 平均公共区域维护费（每平方英尺巴基斯坦卢比）
  A 级 200-300 45-65
  B 级 120-210 35-40
Existing Office Type Lease Rate Range (PKR per sq. ft. net) Average CAM Charges (PKR per sq. ft.) Grade A 200-300 45-65 Grade B 120-210 35-40| Existing Office Type | Lease Rate Range (PKR per sq. ft. net) | Average CAM Charges (PKR per sq. ft.) | | :--- | :--- | :--- | | Grade A | 200-300 | 45-65 | | Grade B | 120-210 | 35-40 |
办公市场 - 供应

现有及未来供应 - A 级写字楼市场

  主要结论

  • 目前拉合尔有四栋 A 级写字楼，其中三栋位于古尔伯格，总计提供 ∼ 966 , 000 sq ∼ 966 , 000 sq ∼966,000sq\sim 966,000 \mathrm{sq} 平方英尺的净可租赁面积。
  • 在未来五年内，即将推出的甲级写字楼项目将新增 − 647 , 000 sq − 647 , 000 sq -647,000sq-647,000 \mathrm{sq} 平方英尺的净可租赁面积。这将通过四个项目实现，全部位于古尔伯格区。
  • 市场上还有 ∼ 1.275 mn ∼ 1.275 mn ∼1.275mn\sim 1.275 \mathrm{mn} 平方英尺的未公布供应净可租赁面积可能进入市场。其中， ∼ 1 mn ∼ 1 mn ∼1mn\sim 1 \mathrm{mn} 位于中央商务区， ∼ 275 , 000 ∼ 275 , 000 ∼275,000\sim 275,000 将由 Meezan 银行新增。
未来五年甲级写字楼供应

现有及未来供应——乙级写字楼市场

  主要结论

  • 目前拉合尔有九栋 B 级写字楼，提供 ∼ 1 , 337 , 000 ∼ 1 , 337 , 000 ∼1,337,000\sim 1,337,000 平方英尺的净可租赁面积。
  • 在未来五年内，即将开发的 B 级写字楼将新增 − 443 , 000 − 443 , 000 -443,000-443,000 平方英尺的已公布供应净可租赁面积。这将通过 V2 和 V3 商务中心以及 Q 高街写字楼实现。
  • 还有约908,750平方英尺的未公布供应净可租赁面积可能进入市场。这将通过以下开发项目实现：
  • 约 438,750 平方英尺来自 Stylo 集团（“The Vertical”的开发商）在 Gulberg 主大道购买的一块地块。
  • 约 200,000 平方英尺，位于中央商务区（CBD），
  • 古尔伯格内部区域约12万平方英尺
  • 拉合尔其他地区如沃尔顿、DHA、乔哈尔镇等约 15 万平方英尺
  • 除了上述区域，近期，Packages 集团已将位于与 Packages Mall 同一地块内的工业单位迁至新址。因此，工厂单位已改造为办公楼，并租给了雀巢和英美烟草等公司。Packages 继续为跨国公司提供定制建造的设施；但由于其服务性质，我们无法量化总净可租赁面积，不过上述已计入了现有库存。
办公市场 - 需求

办公市场需求计算

鉴于标的地块的位置，我们认为 A 级和 B 级开发更适合该地块。因此，A 级和 B 级的需求已被估算。

A 级写字楼需求计算方法

在进行拉合尔 A 级和 B 级写字楼需求分析时，我们采用了结构化的方法，以确保预测基于可用数据并与巴基斯坦特定市场动态相关。鉴于用于计算写字楼需求的可靠数据存在局限性，且数据未更新至 2024 财年，我们不得不依赖基于假设的预测，这些假设被认为最能准确反映写字楼的真实需求。
虽然人口增长、外国直接投资、空置率、租金趋势、吸纳率、商业增长和政府政策等变量能提供未来写字楼需求的基本判断，但鉴于该地块规模庞大，具备混合开发和多栋建筑的潜力，这些变量无法直接应用于该项目。因此，我们基于假设进行了需求估算，以“白领岗位数量”作为 A 级和 B 级写字楼需求的核心决定因素，因为这些写字楼主要面向企业租户、跨国公司和专业服务公司，这些行业主要雇佣白领员工。
使用了两个独立的数据集来估算拉合尔白领工作的总数，从而推断当前及未来对 A 级和 B 级办公空间的需求。
  • 按职业组别划分的总就业劳动力数据，截止至财政年度18年。来源：巴基斯坦国家银行统计手册。
  • 巴基斯坦总就业人数数据，截止至财政年度21年。来源：规划与发展部和财政部年度报告。
    A. 巴基斯坦总就业人数中白领工作的估计百分比
职业群体（SBP 数据）   实际   预测
FY13 FY14 FY15 FY18 FY24
  管理人员 2.39% 1.66% 2.19% 2.29% 2.13%
  专业人员 4.22% 4.55% 4.73% 5.10% 4.65%
技术人员和助理专业人员 3.03% 2.79% 3.13% 3.85% 3.20%
文书支持人员 1.37% 1.52% 1.51% 1.41% 1.45%
服务及销售人员 15.55% 16.10% 15.70% 16.27% 15.91%
熟练的农业、林业和渔业工人 37.69% 37.84% 37.13% 31.64% 36.08%
工艺及相关行业工人 14.67% 14.10% 13.54% 14.56% 14.22%
设备操作工及装配工 4.77% 5.98% 6.24% 6.91% 5.98%
初级（非熟练）职业 16.32% 15.47% 15.83% 17.97% 16.40%
白领工作估计比例 18.60%
Occupational Groups (SBP data) Actual Forecasted FY13 FY14 FY15 FY18 FY24 Managers 2.39% 1.66% 2.19% 2.29% 2.13% Professionals 4.22% 4.55% 4.73% 5.10% 4.65% Technicians and Associate Professionals 3.03% 2.79% 3.13% 3.85% 3.20% Clerical support workers 1.37% 1.52% 1.51% 1.41% 1.45% Service & Sales Workers 15.55% 16.10% 15.70% 16.27% 15.91% Skilled Agricultural, Forestry and Fishery Workers 37.69% 37.84% 37.13% 31.64% 36.08% Craft and Related Trade Workers 14.67% 14.10% 13.54% 14.56% 14.22% Plant and Machine Operators and Assemblers 4.77% 5.98% 6.24% 6.91% 5.98% Elementary (unskilled) occupations 16.32% 15.47% 15.83% 17.97% 16.40% Estimated Percentage of White-Collar Jobs 18.60%| Occupational Groups (SBP data) | Actual | | | Forecasted | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | | FY13 | FY14 | FY15 | FY18 | FY24 | | Managers | 2.39% | 1.66% | 2.19% | 2.29% | 2.13% | | Professionals | 4.22% | 4.55% | 4.73% | 5.10% | 4.65% | | Technicians and Associate Professionals | 3.03% | 2.79% | 3.13% | 3.85% | 3.20% | | Clerical support workers | 1.37% | 1.52% | 1.51% | 1.41% | 1.45% | | Service & Sales Workers | 15.55% | 16.10% | 15.70% | 16.27% | 15.91% | | Skilled Agricultural, Forestry and Fishery Workers | 37.69% | 37.84% | 37.13% | 31.64% | 36.08% | | Craft and Related Trade Workers | 14.67% | 14.10% | 13.54% | 14.56% | 14.22% | | Plant and Machine Operators and Assemblers | 4.77% | 5.98% | 6.24% | 6.91% | 5.98% | | Elementary (unskilled) occupations | 16.32% | 15.47% | 15.83% | 17.97% | 16.40% | | Estimated Percentage of White-Collar Jobs | | | | | 18.60% |
  1. 按职业组划分的总就业劳动力百分比（%）通过取 FY13-FY18 的平均值预测 FY24
  2. 白领工作估计比例的计算方法是将以下部分相加：
    a. 经理和专业人员的总百分比
    b. 50 % 50 % 50%50 \% 的服务和销售人员
    c. 所有其他职业群体的 5%
  3. 这使得巴基斯坦白领工作的总百分比达到 18.60 % 18.60 % 18.60%18.60 \% 。
  4. 虽然考虑到拉合尔是该国第二大城市和商业中心，这一比例可能会更高，但我们使用了全国平均值的估计以保持保守。

办公市场需求计算

计算 A 级和 B 级写字楼需求的方法（续）

B. 就业人数增长率计算
  实际
FY13 FY14 FY15 FY18 FY21
就业总人数 53,840,000 57,100,000 59,100,000 61,710,000 67,250,000
  增长率（复合年增长率） 2.82%
来源：规划与发展部和财政部的年度报告。
Actual FY13 FY14 FY15 FY18 FY21 Total number of employed persons 53,840,000 57,100,000 59,100,000 61,710,000 67,250,000 Growth Rate (CAGR) 2.82% Source: Annual reports of Ministry of Planning and Development, and Ministry of Finance. | | Actual | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | | FY13 | FY14 | FY15 | FY18 | FY21 | | Total number of employed persons | 53,840,000 | 57,100,000 | 59,100,000 | 61,710,000 | 67,250,000 | | Growth Rate (CAGR) | 2.82% | | | | | | Source: Annual reports of Ministry of Planning and Development, and Ministry of Finance. | | | | | |
  1. 巴基斯坦的总就业人数数据可从可靠来源获得，截止至财政年度2021年。
  2. 巴基斯坦的总就业人数在财政年度 2013 年至 2021 年这 9 年间的复合年增长率（CAGR）为 2.82 % 2.82 % 2.82%2.82 \% 。
  3. 这将用于在步骤 F 中预测到 2030 年拉合尔的就业人数。
  4. 使用 2.82 % 2.82 % 2.82%2.82 \% 的复合年增长率，预计2024财年巴基斯坦将有7309万人就业
    C. 拉合尔的劳动人口
拉合尔区人口 - 2023 财年 * 13,004,135
城市平均人口增长率 2.64%
拉合尔区人口（2025 财年） - (Y) 13,699,817
旁遮普省城市中将构成劳动力（15-60 岁）的人口 - (Z)** 38.62%
拉合尔的劳动人口（Y x Z） 15,290,869
* 2023年人口普查 ** 旁遮普省城市人口数据，巴基斯坦统计局（2023年）
* Population Census 2023 ** Population Data for Punjab Urban, Pakistan Bureau of Statistics (2023)| * Population Census 2023 | | :--- | | ** Population Data for Punjab Urban, Pakistan Bureau of Statistics (2023) |
Lahore District's Population - FY23 * 13,004,135 Urban Average Population growth rate 2.64% Lahore District's Population (FY25) - (Y) 13,699,817 Punjab Urban's Population that would makeup the workforce (15-60 years of age) - (Z)** 38.62% Lahore's Working Population (Y x Z) 15,290,869 "* Population Census 2023 ** Population Data for Punjab Urban, Pakistan Bureau of Statistics (2023)" | Lahore District's Population - FY23 * | 13,004,135 | | :--- | :--- | | Urban Average Population growth rate | 2.64% | | Lahore District's Population (FY25) - (Y) | 13,699,817 | | Punjab Urban's Population that would makeup the workforce (15-60 years of age) - (Z)** | 38.62% | | Lahore's Working Population (Y x Z) | 15,290,869 | | * Population Census 2023 <br> ** Population Data for Punjab Urban, Pakistan Bureau of Statistics (2023) | |

办公市场需求计算

A 级和 B 级办公需求计算方法（续）

D) 需要 A 级和 B 级办公空间的拉合尔工作人口
  1. 基于行业知识，城市中总白领劳动力的 5 % − 10 % 5 % − 10 % 5%-10%5 \%-10 \% 需要 A 级和 B 级办公空间。该假设得到了拉合尔目前 A 级和 B 级办公空间极度稀缺且入住率极高的事实的支持。
  2. 在本研究中，我们使用了 7.5 % 7.5 % 7.5%7.5 \% （中点）作为假设来计算需要 A 级和 B 级办公空间的工作人口。
FY24
拉合尔总白领工作人口 - (D) 984,174
需要 A 级和 B 级办公空间的劳动人口（占 D 的 7%）
FY24 Lahore's Total White-Collar Working Population - (D) 984,174 Working population requiring Grade A and B Office Space (7% of D) https://cdn.mathpix.com/cropped/2025_08_04_97dc7ee61878588e6167g-044.jpg?height=101&width=249&top_left_y=1276&top_left_x=1427| | FY24 | | :--- | :--- | | Lahore's Total White-Collar Working Population - (D) | 984,174 | | Working population requiring Grade A and B Office Space (7% of D) | ![](https://cdn.mathpix.com/cropped/2025_08_04_97dc7ee61878588e6167g-044.jpg?height=101&width=249&top_left_y=1276&top_left_x=1427) |
(D) - 通过将步骤 A 中计算的“巴基斯坦白领工作占总就业比例”即 18.6 % 18.6 % 18.6%18.6 \% ，乘以步骤 C 中计算的“拉合尔工作人口”即 5,544,454 来估算
（E）拉合尔 A 级和 B 级办公空间需求
  1. 拉合尔 A 级和 B 级办公楼的设施设计支持每人 100 平方英尺（毛面积）/ ∼ ∼ 90 sq ∼ ∼ 90 sq ∼^(∼)90sq\stackrel{\sim}{\sim} 90 \mathrm{sq} 平方英尺（净面积）
  2. 拉合尔 A 级和 B 级写字楼的现有可出租总面积显示，目前 A 级和 B 级写字楼的供应远低于潜在需求。
FY24
拉合尔工作人口对 A 级和 B 级办公空间的需求（平方英尺） - （ 72 , 194 × 90 72 , 194 × 90 72,194 xx9072,194 \times 90 ） 16,643,177
FY24 Grade A and B Office Space Demand for Lahore's Working Population (sq. ft.) - ( 72,194 xx90 ) 16,643,177| | FY24 | | :--- | :--- | | Grade A and B Office Space Demand for Lahore's Working Population (sq. ft.) - ( $72,194 \times 90$ ) | 16,643,177 |

办公市场需求计算

计算 A 级写字楼需求的方法（续）
F) 预计拉合尔在 FY3O 财年需要 A 级和 B 级办公空间的工作人口
步骤 D 中计算的工作人口已使用步骤 B 中计算的 2.82%的复合年增长率外推至 FY3O 财年。
FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30
拉合尔需要办公空间的工作人口 984,174 1,011,918 1,040,444 1,069,775 1,099,932 1,130,939 1,162,820
需要 A 级/B 级办公空间的工作人口（7.5%） 73,813 75,894 78,033 80,233 82,495 84,820 87,212
FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30 Lahore's working population requiring office space 984,174 1,011,918 1,040,444 1,069,775 1,099,932 1,130,939 1,162,820 Working population requiring Grade A/B Office Space(7.5%) 73,813 75,894 78,033 80,233 82,495 84,820 87,212| | FY24 | FY25 | FY26 | FY27 | FY28 | FY29 | FY30 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Lahore's working population requiring office space | 984,174 | 1,011,918 | 1,040,444 | 1,069,775 | 1,099,932 | 1,130,939 | 1,162,820 | | Working population requiring Grade A/B Office Space(7.5%) | 73,813 | 75,894 | 78,033 | 80,233 | 82,495 | 84,820 | 87,212 |
G) 拉合尔 A 级和 B 级办公空间需求预期
为了预测 2030 财年所需的办公空间，将拉合尔需要 A 级和 B 级办公空间的工作人口乘以每人 90 平方英尺。
FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30
拉合尔 A 级和 B 级办公空间需求（平方英尺） 6 , 643 , 177 6 , 643 , 177 6,643,1776,643,177 6 , 830 , 449 6 , 830 , 449 6,830,4496,830,449 7 , 023 , 000 7 , 023 , 000 7,023,0007,023,000 7 , 220 , 979 7 , 220 , 979 7,220,9797,220,979 7 , 424 , 539 7 , 424 , 539 7,424,5397,424,539 7 , 633 , 837 7 , 633 , 837 7,633,8377,633,837 7 , 849 , 035 7 , 849 , 035 7,849,0357,849,035
FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30 Grade A and B Office Space Demand in Lahore's (sq. ft.) 6,643,177 6,830,449 7,023,000 7,220,979 7,424,539 7,633,837 7,849,035| | FY24 | FY25 | FY26 | FY27 | FY28 | FY29 | FY30 | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | Grade A and B Office Space Demand in Lahore's (sq. ft.) | $6,643,177$ | $6,830,449$ | $7,023,000$ | $7,220,979$ | $7,424,539$ | $7,633,837$ | $7,849,035$ |
  供应 可出租净面积（平方英尺）
现有 A 级和 B 级 2 , 303 , 000 2 , 303 , 000 2,303,0002,303,000
  即将到来（已公布） 1 , 090 , 000 1 , 090 , 000 1,090,0001,090,000
  即将到来（未公布） 2 , 183 , 750 2 , 183 , 750 2,183,7502,183,750
  总供应量（十亿） 5 , 576 , 750 5 , 576 , 750 5,576,7505,576,750
Supply Net Leasable area (Sq. Ft.) Existing Grade A and B 2,303,000 Upcoming (Announced) 1,090,000 Upcoming (Unannounced) 2,183,750 Total supply (B) 5,576,750| Supply | Net Leasable area (Sq. Ft.) | | :---: | :---: | | Existing Grade A and B | $2,303,000$ | | Upcoming (Announced) | $1,090,000$ | | Upcoming (Unannounced) | $2,183,750$ | | Total supply (B) | $5,576,750$ |
  需求 可出租净面积（平方英尺）
预计到 2030 财年的需求（A） 7 , 849 , 035 7 , 849 , 035 7,849,0357,849,035
过剩需求（平方英尺）-（A-B） 2 , 272 , 285 2 , 272 , 285 2,272,2852,272,285
我们开发项目可满足的需求（平方英尺）
Demand which can be catered by our development (Sq. Ft.)| Demand which can be catered by | | :---: | | our development (Sq. Ft.) |
227,229（超额需求的10%）
227,229 (10% of the excess demand)| 227,229 | | :---: | | (10% of the excess demand) |
Demand Net Leasable area (Sq. Ft.) Estimated Demand by FY'30 (A) 7,849,035 Excess Demand (Sq. Ft.) - (A-B) 2,272,285 "Demand which can be catered by our development (Sq. Ft.)" "227,229 (10% of the excess demand)"| Demand | Net Leasable area (Sq. Ft.) | | :---: | :---: | | Estimated Demand by FY'30 (A) | $7,849,035$ | | Excess Demand (Sq. Ft.) - (A-B) | $2,272,285$ | | Demand which can be catered by <br> our development (Sq. Ft.) | 227,229 <br> (10% of the excess demand) |

办公市场需求代理指标

我们计算得出，到 2030 年规划的甲级写字楼供应仍无法满足需求，这一结论也得到了以下两个趋势的支持
巴基斯坦服务业和工业部门的就业比例持续增长
尽管甲级写字楼供应稀缺，巴基斯坦新注册企业数量在过去十年中显著增加
办公市场 - 案例研究

现有可比写字楼项目

  项目名称   位置   启动年份   运营年份   评级 （交易）平均销售价格（净价）（巴基斯坦卢比/平方英尺）* （交易）平均租赁率（净）(巴基斯坦卢比/平方英尺)* 净可租赁面积（平方英尺）   入住率（%）   承租量***
  阿斯卡里大厦   古尔伯格 2015 2020 A 35,000 300 ~340,963 95%   不适用
  纳维娜 N31   古尔伯格 2018 2022 A   租赁模式 300 ~74,844 80%   租赁模式
  Tricon 企业大厦   古尔伯格 2012 2017 A 40,000 275 ~350,000 100%   不适用
Gul Mohar 贸易中心   古尔伯格   不适用 2024 B 25,000 175 ~51,870 90%   不适用
  大广场购物中心   古尔伯格 2015 2024 B 30,000 130 ~198,500 30%   不适用
  总计 - - 1,016,177 - -
  平均 32,500 236 203,235 79% -
Project Name Location Launch Year Operational Year Grading (Transaction) Avg. Sale Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* (Transaction) Avg. Lease Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* Net Leasable Area (sq. ft) Occupancy (%) Take up*** Askari Tower Gulberg 2015 2020 A 35,000 300 ~340,963 95% N/A Naveena N31 Gulberg 2018 2022 A Lease Model 300 ~74,844 80% Lease Model Tricon Corporate Tower Gulberg 2012 2017 A 40,000 275 ~350,000 100% N/A Gul Mohar Trade Center Gulberg N/A 2024 B 25,000 175 ~51,870 90% N/A Grand Square Mall Gulberg 2015 2024 B 30,000 130 ~198,500 30% N/A Total - - 1,016,177 - - Average 32,500 236 203,235 79% -| Project Name | Location | Launch Year | Operational Year | Grading | (Transaction) Avg. Sale Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* | (Transaction) Avg. Lease Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* | Net Leasable Area (sq. ft) | Occupancy (%) | Take up*** | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Askari Tower | Gulberg | 2015 | 2020 | A | 35,000 | 300 | ~340,963 | 95% | N/A | | Naveena N31 | Gulberg | 2018 | 2022 | A | Lease Model | 300 | ~74,844 | 80% | Lease Model | | Tricon Corporate Tower | Gulberg | 2012 | 2017 | A | 40,000 | 275 | ~350,000 | 100% | N/A | | Gul Mohar Trade Center | Gulberg | N/A | 2024 | B | 25,000 | 175 | ~51,870 | 90% | N/A | | Grand Square Mall | Gulberg | 2015 | 2024 | B | 30,000 | 130 | ~198,500 | 30% | N/A | | Total | | | | | - | - | 1,016,177 | - | - | | Average | | | | | 32,500 | 236 | 203,235 | 79% | - |

现有写字楼项目

  编号   开发名称 距目标地点距离（公里）
1   大广场购物中心 0.5
2   阿斯卡里大厦 3.5
3 Gul Mohar 贸易中心 4
4   纳维娜 N31 4
5   Tricon 企业大厦 5
No. Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Grand Square Mall 0.5 2 Askari Tower 3.5 3 Gul Mohar Trade Center 4 4 Naveena N31 4 5 Tricon Corporate Tower 5| No. | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Grand Square Mall | 0.5 | | 2 | Askari Tower | 3.5 | | 3 | Gul Mohar Trade Center | 4 | | 4 | Naveena N31 | 4 | | 5 | Tricon Corporate Tower | 5 |

案例研究 阿斯卡里大厦

靠近 Liberty chowk，导致交通拥堵和罢工中断，降低了销售和租赁率。平均楼层面积为 22,000 平方英尺。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   总建筑面积
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   停车配备
  •   单元面积
Askari Tower
A（黄金 LEED 认证）
  古尔伯格
  500,000 平方英尺
  340,963 平方英尺
2020
95%
每 1000 平方英尺配 1 个停车位
  3000-13600 平方英尺

  设施和特点

- 直升机停机坪和太阳能   - 停车管理
- 健身房和健身设施
- 高速电梯 - 独立货梯
- 火灾/生命安全系统   - 抗震
  主要租户
- Helipad and solar energy - Parking Management - Gym and fitness facility - High Speed Elevators - Separate Cargo lift - Fire/Life Safety System - Earthquake resistant Major Tenants | - Helipad and solar energy | - Parking Management | | :--- | :--- | | - Gym and fitness facility | | | - High Speed Elevators | - Separate Cargo lift | | - Fire/Life Safety System | - Earthquake resistant | | Major Tenants | |
  • Contour Software
  • Sendoso
  •   Askari 银行
  •   Servier 制药
  预计租户组合
  平均入住趋势
  关键数据
租赁交易率（净）* 有效租金增长率（复合年增长率）**   资本化率   公共区域维护费（CAM 费用） 销售交易率（净值）* 销售价格增长率（复合年增长率）***   接受率
每平方英尺 300 巴基斯坦卢比 14% 8% 每平方英尺 45.5 巴基斯坦卢比 每平方英尺 35,000 巴基斯坦卢比 9%   不适用
Key Data Lease Transaction Rate (Net)* Effective Rental Growth (CAGR)** Capitalization Rate CAM Charges Sale Transaction Rate (Net)* Sale Rate Escalation (CAGR)*** Take-Up PKR 300 per Sq. ft. 14% 8% PKR 45.5 per sq. ft. PKR 35,000 per sq. ft. 9% N/A| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Lease Transaction Rate (Net)* | Effective Rental Growth (CAGR)** | Capitalization Rate | CAM Charges | Sale Transaction Rate (Net)* | Sale Rate Escalation (CAGR)*** | Take-Up | | PKR 300 per Sq. ft. | 14% | 8% | | PKR 45.5 per sq. ft. PKR 35,000 per sq. ft. | 9% | N/A |

案例研究 Naveena N31

于 2022 年底投入运营，当时客户因可用性和良好业绩记录而坚持选择 Tricon 和 Askari。入口位于 MM Alam 路的背面，塔楼之间没有互联。平均楼层面积为 10,000 平方英尺。EY 承租了大约 70 % 70 % 70%70 \% 的建筑面积，这使他们能够要求较低的租金。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   总建筑面积
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   停车配备
  •   单元面积
Naveena N31
A（黄金 LEED 认证）
  古尔伯格
  88,488 平方英尺
  74,844 平方英尺
2022
80%
每 1,000 平方英尺配 1 个停车位
  5,000 平方英尺

  设施和特点

  •   咖啡餐厅
  • 健身房和健身设施
  • 3部高速电梯
  •   消防/生命安全系统
  • 停车管理系统/祈祷区
  •   独立货梯
  •   抗震设计

  主要租户

  •   Naveena 开发商
  •   安永快速
  •   雷格斯
  平均入住率趋势


qquad\qquad 15% qquad\qquad
  不适用
每平方英尺 62 巴基斯坦卢比
Gymkhana 前台视野良好，实现了 100%的入住率和较低的后台办公率。这是首个投入运营的 A 级写字楼，由于供应不足，入住率一直很高。平均楼层面积为 22,000 平方英尺净面积。
  Tricon 企业中心
  开发信息
  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   总建筑面积
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   停车配备
  •   单元面积
Tricon 企业中心 A 座
  古尔伯格
515 , 000 sq ft 515 , 000 sq ft 515,000sqft515,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
350 , 000 sq ft 350 , 000 sq ft 350,000sqft350,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
2017
100%
每 1000 平方英尺配 1 个停车位
   5 , 000 − 5 , 500 5 , 000 − 5 , 500 5,000-5,5005,000-5,500 平方英尺

  设施和特点

  •   全天候 24 小时闭路电视监控
  •   停车管理
  • 健身房和健身设施
  • 高速电梯系统
  •   消防/生命安全系统
  •   独立货梯
  •   抗震设计
  主要租户
  •   新月电力
  •   加尼集团
  •   莫卧儿帝国
  •   谢赫扎德纺织品
  • KAPCO
  •   Tricon 开发商
  预计租户组合
  平均入住率趋势
  关键数据

古尔·莫哈尔贸易中心案例研究

该开发项目包括办公楼层、零售店铺和服务区的混合，满足小型和大型企业的需求。项目内设有 Rspace，一个联合办公空间，旨在吸引新客户。
  开发信息
  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   总建筑面积
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   停车配备
  •   单元面积
  古尔莫哈尔贸易中心
B
  古尔伯格
60 , 000 sq ft 60 , 000 sq ft 60,000sqft60,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  51,870 平方英尺
2024
90%
每 1000 平方英尺配 1 个停车位
  450-750 平方英尺
  设施与特点
  •   全天候 24 小时闭路电视监控
  •   高速电梯
  •   消防/生命安全系统
  •   Crowe 审计公司
  •   Architect Pvt 有限公司
  •   Nukta 电视
  • 停车管理系统
  主要租户
Major Tenants| Major Tenants | | :---: |
  联盟
  • Sai Ventures
  • 侯赛因·乔达里审计师
  平均入住率趋势
  关键数据
租赁交易率（净）* 有效租金增长率（复合年增长率）**   资本化率   公共区域维护费（CAM 费用） 销售交易率（净值）* 销售价格增长率（复合年增长率）***   接受率
每平方英尺175巴基斯坦卢比 7% 8% 每平方英尺35巴基斯坦卢比 每平方英尺 25,000 巴基斯坦卢比 17%   不适用
Key Data Lease Transaction Rate (Net)* Effective Rental Growth (CAGR)** Capitalization Rate CAM Charges Sale Transaction Rate (Net)* Sale Rate Escalation (CAGR)*** Take-Up PKR 175 per Sq. ft. 7% 8% PKR 35 per sq. ft. PKR 25,000 per sq. ft. 17% N/A| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Lease Transaction Rate (Net)* | Effective Rental Growth (CAGR)** | Capitalization Rate | CAM Charges | Sale Transaction Rate (Net)* | Sale Rate Escalation (CAGR)*** | Take-Up | | PKR 175 per Sq. ft. | 7% | 8% | PKR 35 per sq. ft. | PKR 25,000 per sq. ft. | 17% | N/A |

案例研究 大广场购物中心

B 级写字楼，净可租赁面积为 198,500 平方英尺。该建筑于 2024 年投入使用，目前已出租 30%。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   结构
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   单元面积
  •   完成百分比
  •   停车配备
  大广场购物中心
B
  古尔伯格
   4 th 4 th  4^("th ")4^{\text {th }} 到 13 th 13 th  13^("th ")13^{\text {th }}
  约198,500平方英尺
2024
30%
  300-1,400平方英尺
100%
每1000平方英尺1个停车位
  设施和特点
  •   安全和闭路电视监控
  • 健身房和托儿设施
  •   高速电梯
  •   消防/生命安全系统
  •   停车管理
  系统/祈祷区
  •   独立货梯

  主要租户

  •   Topspot 媒体
  • OOCL 物流私人有限公司
  • AMIIQ.AI 私人有限公司
  •   多贸易集团
  •   萨尔曼开发商
  关键数据
交易租赁率（净）* 有效租金增长率（复合年增长率）   资本化率   公共区域维护费（Cam 费用） 销售交易率（净值）* 销售增长率（复合年增长率）**   接受率
每平方英尺130巴基斯坦卢比   不适用 5% 每平方英尺45巴基斯坦卢比 每平方英尺30,000巴基斯坦卢比 14%   不适用
Key Data Transaction Lease Rate (Net)* Effective Rental Growth (CAGR) Capitalization Rate Cam Charges Sale Transaction Rate (Net)* Sale Rate Escalation (CAGR)** Take-Up PKR 130 per Sq ft N/A 5% PKR 45 per Sq Ft. PKR 30,000 per Sq. Ft. 14% N/A| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Transaction Lease Rate (Net)* | Effective Rental Growth (CAGR) | Capitalization Rate | Cam Charges | Sale Transaction Rate (Net)* | Sale Rate Escalation (CAGR)** | Take-Up | | PKR 130 per Sq ft | N/A | 5% | PKR 45 per Sq Ft. | PKR 30,000 per Sq. Ft. | 14% | N/A |

即将推出的可比办公项目

  项目名称   位置   启动年份   运营年份   评级 （交易）平均销售价格（净价）（巴基斯坦卢比/平方英尺）* （交易）平均租赁率（净）(巴基斯坦卢比/平方英尺)* 净可租赁面积（平方英尺）   接受 **
  一级
帝国企业大厦 1 H   古尔伯格 2020 2025 A 50,000*** 300*** ~139,952   不适用
Zameen ARX   古尔伯格 2025   不适用 A 46,450   销售模式 ~80,000   不适用
101 Tower   古尔伯格 2024 2027 A 48,000*   销售模式 ~294,960 11.5%
  总计 - - 514,912 -
  平均 ~48,150 300 171,637 11.5%
  其他可比项
  V2 商务中心   松树大道 2022 2025 B 27,000   销售模式 ~71,250 55%
  Q 高街   松树大道 2024 2028 B 27,000   销售模式 ~146,430 25%
Project Name Location Launch Year Operational Year Grading (Transaction) Avg. Sale Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* (Transaction) Avg. Lease Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* Net Leasable Area (sq. ft) Take Up ** Tier 1 Imperium Corporate Tower 1 H Gulberg 2020 2025 A 50,000*** 300*** ~139,952 N/A Zameen ARX Gulberg 2025 N/A A 46,450 Sale Model ~80,000 N/A 101 Tower Gulberg 2024 2027 A 48,000* Sale Model ~294,960 11.5% Total - - 514,912 - Average ~48,150 300 171,637 11.5% Other Comparable V2 Business Centre Pine Avenue 2022 2025 B 27,000 Sale Model ~71,250 55% Q High Street Pine Avenue 2024 2028 B 27,000 Sale Model ~146,430 25%| Project Name | Location | Launch Year | Operational Year | Grading | (Transaction) Avg. Sale Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* | (Transaction) Avg. Lease Rate (Net) (PKR per sq. ft.)* | Net Leasable Area (sq. ft) | Take Up ** | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Tier 1 | | | | | | | | | | Imperium Corporate Tower 1 H | Gulberg | 2020 | 2025 | A | 50,000*** | 300*** | ~139,952 | N/A | | Zameen ARX | Gulberg | 2025 | N/A | A | 46,450 | Sale Model | ~80,000 | N/A | | 101 Tower | Gulberg | 2024 | 2027 | A | 48,000* | Sale Model | ~294,960 | 11.5% | | Total | | | | | - | - | 514,912 | - | | Average | | | | | ~48,150 | 300 | 171,637 | 11.5% | | Other Comparable | | | | | | | | | | V2 Business Centre | Pine Avenue | 2022 | 2025 | B | 27,000 | Sale Model | ~71,250 | 55% | | Q High Street | Pine Avenue | 2024 | 2028 | B | 27,000 | Sale Model | ~146,430 | 25% |

即将推出的办公项目

  编号   开发名称 距目标地点距离（公里）
1 Zameen Arx 0.5
2 Imperium 企业大厦 1H 4
3 101 Tower 4
4   V3 商务中心 19
4   V3 商务中心 19
5   V2 商务中心 20
6 Q 高街办公大楼 21
No. Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Zameen Arx 0.5 2 Imperium Corporate Tower 1H 4 3 101 Tower 4 4 V3 Business Center 19 4 V3 Business Center 19 5 V2 Business Center 20 6 Q High Street Office Tower 21| No. | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Zameen Arx | 0.5 | | 2 | Imperium Corporate Tower 1H | 4 | | 3 | 101 Tower | 4 | | 4 | V3 Business Center | 19 | | 4 | V3 Business Center | 19 | | 5 | V2 Business Center | 20 | | 6 | Q High Street Office Tower | 21 |
  标的场地

案例研究 帝国企业大厦-1H

这是一个位于 Tricon 旁边的拐角地块。前塔楼于 2019 年被 FFC 购买，而后塔楼仅为租赁。四层地下室用于停车，分别分配给前后两座塔楼。建筑正在接近完工，当前正在施工的是前立面。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   结构
  •   可出租净面积
  •   运营年份
  •   入住率
  •   完成百分比
  •   停车配备
  •   单元面积
帝国企业大厦 - 1 H
  A（LEED 认证）
  古尔伯格
  地上+18层
  139,952平方英尺
2025
0%
90%
每1,000平方英尺配1个停车位
  4,800-9,690平方英尺

  设施和特点

  •   安全和闭路电视监控
  •   高速电梯
  • 消防/生命安全系统
  •   暖通空调
  •   停车管理
  系统/祈祷区
  •   独立货梯
  •   备用发电

    qquad\qquad
    12%
    预计每平方英尺60巴基斯坦卢比
    每平方英尺50,000巴基斯坦卢比 qquad\qquad
      不适用
    0%

案例研究101大厦

位于古尔伯格的企业大厦于2023年启动。截至目前，施工 10 % 10 % 10%10 \% 完成。

  开发信息

  •   建筑名称
101 Tower
  •   等级
A
  •   位置
  古尔伯格
  •   结构
  第三层 +14
  •   可出租净面积
  294,960 平方英尺
  •   运营年份
2027
  •   单元面积
  2,800-5,100 平方英尺
  •   完成百分比
10%
  •   停车配备
每1000平方英尺配1个停车位

  设施和特点

  •   300个停车位
  •   全天候24小时监控
  • 三车道下客区
  •   IBMS 软件
  • 高尔夫球场景观及露台
  •   高速互联网
  • 人工智能驱动的电梯系统
  •   建筑自动化
  •   宏伟入口
  • 门禁速通门
  •   灵活的办公空间
  •   电动车充电站
  • 落地窗
  •   完整电力备份
  关键数据
需求租赁率（净） 有效租金增长率（复合年增长率）   资本化率   公共区域维护费（CAM 费用） 销售需求率（净）* 销售增长率（复合年增长率）   接受率
  销售模式   销售模式   销售模式   销售模式 每平方英尺48,000巴基斯坦卢比   不适用 11.5%
Key Data Demand Lease Rate (Net) Effective Rental Growth (CAGR) Capitalization Rate CAM Charges Sale Demand Rate (Net)* Sale Rate Escalation (CAGR) Take-Up Sale Model Sale Model Sale Model Sale Model PKR 48,000 per sq. ft. N/A 11.5%| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Demand Lease Rate (Net) | Effective Rental Growth (CAGR) | Capitalization Rate | CAM Charges | Sale Demand Rate (Net)* | Sale Rate Escalation (CAGR) | Take-Up | | Sale Model | Sale Model | Sale Model | Sale Model | PKR 48,000 per sq. ft. | N/A | 11.5% |

案例研究 V2 商务中心

毗邻 94 号商务中心，可从主松树大道进入。该建筑设有两层地下停车场和地面停车场。

  开发信息

  •   建筑名称
  V2 商务中心
  •   等级
B
  •   位置
  松树大道
  •   结构
2楼至9楼
  •   可出租净面积
  71,250 平方英尺
  •   运营年份
2025
  •   完成百分比
75%
  •   停车配备
每 1000 平方英尺配 1 个停车位
  •   单元面积
  450-500 平方英尺

  设施和特点

  •   安全和闭路电视监控
  •   高速电梯
  • 消防/生命安全系统
  •   暖通空调
  • 停车管理系统/祈祷区
  •   独立货梯
  • 备用发电
  关键数据
需求租赁率（净） 有效租金增长率（复合年增长率）   资本化率   公共区域维护费（CAM 费用） 销售交易率（净值）*   销售率上升**   接受率
  销售模式   销售模式   销售模式   销售模式 每平方英尺 27,000 巴基斯坦卢比 17% 55%
Key Data Demand Lease Rate (Net) Effective Rental Growth (CAGR) Capitalization Rate CAM Charges Sale Transaction Rate (Net)* Sale Rate Escalation** Take-Up Sale Model Sale Model Sale Model Sale Model 27,000 PKR per sq. ft. 17% 55%| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Demand Lease Rate (Net) | Effective Rental Growth (CAGR) | Capitalization Rate | CAM Charges | Sale Transaction Rate (Net)* | Sale Rate Escalation** | Take-Up | | Sale Model | Sale Model | Sale Model | Sale Model | 27,000 PKR per sq. ft. | 17% | 55% |

案例研究 Q 高街办公大楼

Q 高街办公区位于 QHS-1 大楼内。该大楼的第 2-3 层和第 5-7 层为智能办公区，第 9-15 层为商务套房。该大楼共 15 层，配备设施齐全，有美食广场、一楼商业商铺及地下停车场。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   等级
  •   位置
  •   结构
  •   可出租净面积
  •   开业
  •   运营年份
  •   入住率
  •   已售单位（%）
  •   完成百分比
  •   停车位（估计）
  •   单位面积 B
      松树大道
    2-3 层，5-7 层及 9-15 层
    约 146,430 平方英尺
      2024 年第二季度
    2028
    0%
    25%
    0%
  130-1,558 平方英尺
QHS-1（办公部分）
52（地下室），20-40（地面）**

  设施和特点

  •   安全和闭路电视监控
  •   消防/生命安全系统
  •   暖通空调户外设备
  • 停车管理系统，备用发电系统
  • 无边泳池、咖啡厅和餐厅、迷你高尔夫、空中平台
  关键数据
需求租赁率（净） 有效租金增长率（复合年增长率）   资本化率   公共区域维护费（CAM 费用） 销售交易率（净值）*   销售费率递增   接受率
  销售模式   销售模式   销售模式   销售模式 每平方英尺 27,000 巴基斯坦卢比   不适用 25%
Key Data Demand Lease Rate (Net) Effective Rental Growth (CAGR) Capitalization Rate CAM Charges Sale Transaction Rate (Net)* Sale Rate Escalation Take-Up Sale Model Sale Model Sale Model Sale Model 27,000 PKR per sq. ft. N/A 25%| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Demand Lease Rate (Net) | Effective Rental Growth (CAGR) | Capitalization Rate | CAM Charges | Sale Transaction Rate (Net)* | Sale Rate Escalation | Take-Up | | Sale Model | Sale Model | Sale Model | Sale Model | 27,000 PKR per sq. ft. | N/A | 25% |

办公市场主要要点

  成功因素

  • 位置和开发质量通常是主要的成功因素，优于
  LEED 认证。
  • 主要特点和设施包括高速电梯、安全出口、自然采光设施、暖通空调系统、消防系统、多层安全系统以及备用电源。
  • 充足的停车空间以及车辆和摩托车的通行便利性仍然是另一个关键的成功因素。
  库存
  • 现有甲级写字楼提供 ∼ 966 , 000 ∼ 966 , 000 ∼966,000\sim 966,000 平方英尺，乙级写字楼提供 ∼ 1 , 337 , 000 ∼ 1 , 337 , 000 ∼1,337,000\sim 1,337,000 平方英尺的净可租赁面积
  • 即将推出的甲级写字楼提供约515,000平方英尺，乙级写字楼提供 ∼ 575 , 000 ∼ 575 , 000 ∼575,000\sim 575,000 平方英尺的净可租赁面积
  • 目前甲级写字楼的平均入住率为 90 % 90 % 90%90 \% 。
  • 即将推出的办公楼面积将更小，范围从 500 Sq . ft 500 Sq . ft 500Sq.ft500 \mathrm{Sq} . \mathrm{ft} 到 5 , 000 Sq . ft 5 , 000 Sq . ft 5,000Sq.ft5,000 \mathrm{Sq} . \mathrm{ft} ，主要面向小型企业和 IT 公司。

%

租用率和定价

  • 甲级/乙级办公楼几乎全部出租，显示出对优质办公空间的强劲需求。
  • 当前和未来的办公需求将受到公司将办公室从独栋别墅搬迁到住宅区，以及办公室寻求将分散的业务整合到一个空间的影响。
  • 未来供应的大部分将被希望在巴基斯坦为其远程员工开发办公室的国际 IT 公司、多国公司（MNCs）寻求扩展并创建更多区域办公室，以及希望吸引中小企业和自由职业者的联合办公空间所占据。

  销售/租赁条款

  • 市场普遍偏好租赁办公空间。然而，开发商在早期阶段倾向于出售办公库存以产生现金流。
  • 不建议理想地出售办公空间，因为这可能影响整体开发质量，但通过良好的设施管理可以减轻这一影响。
  • 销售周期往往比租赁租户入驻时间更长。
  • 租赁期限通常为3到5年，历史年租金增长率在12 14 % 14 % 14%14 \% 之间。
办公市场 - 分级、质量、设施与特点

办公分级与质量

写字楼资产 - 质量等级   A 级   B+级   B 级
项目内的高质量装饰   高   高   中等
  技术解决方案 配备最先进的技术 先进的技术配置   基础技术配置
办公室布局和空间 开放且高效的平面布局 开放且高效的平面布局 至少一半建筑总租赁面积的开放且高效布局
物业管理团队   当然   当然   通常
ESG 标准与可持续性 节能高效与智能建筑管理解决方案，最高评级 视开发情况和地点而定   否
  安全服务   优秀   好   平均
  公共设施   广泛的   好   平均
  服务与设施 宽敞，设计合理，高品质装修 宽敞，设计和装修质量参差不齐 空间充足，设计和装修质量一般至较差
  停车服务   员工和访客   员工和访客   高管层
  高速电梯   是   是   是
  入口大堂 宽敞且设计合理 宽敞且设计合理   好
Office Asset - Quality Scale Grade A Grade B+ Grade B Quality Finishings within the Project High High Moderate Technology Solutions Equipped with State-of-the-Art Technology Advanced Technology Setup Basic Technology Setup Office Layout and space Open and Efficient Floor Plan Open and Efficient Floor Plan Open and Efficient Layout for At Least Half of the Building's GLA Property Management Team Certainly Certainly Usually ESG Criteria and Sustainability Energy Efficient and Smart Building Management Solutions, Highest Ratings Possible, depending on the development and location No Security Services Excellent Good Average Common facilities Extensive Good Average Service and Amenities Spacious, well-designed, highquality finishes Spacious, variable quality of design and finishes Adequate space, average to below average design and quality of finishes Parking Service Employees and Visitors Employees and Visitors C-Level Executives High Speed Elevators Yes Yes Yes Entrance Lobby Spacious and Well Designed Spacious and Well Designed Good| Office Asset - Quality Scale | Grade A | Grade B+ | Grade B | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Quality Finishings within the Project | High | High | Moderate | | Technology Solutions | Equipped with State-of-the-Art Technology | Advanced Technology Setup | Basic Technology Setup | | Office Layout and space | Open and Efficient Floor Plan | Open and Efficient Floor Plan | Open and Efficient Layout for At Least Half of the Building's GLA | | Property Management Team | Certainly | Certainly | Usually | | ESG Criteria and Sustainability | Energy Efficient and Smart Building Management Solutions, Highest Ratings | Possible, depending on the development and location | No | | Security Services | Excellent | Good | Average | | Common facilities | Extensive | Good | Average | | Service and Amenities | Spacious, well-designed, highquality finishes | Spacious, variable quality of design and finishes | Adequate space, average to below average design and quality of finishes | | Parking Service | Employees and Visitors | Employees and Visitors | C-Level Executives | | High Speed Elevators | Yes | Yes | Yes | | Entrance Lobby | Spacious and Well Designed | Spacious and Well Designed | Good |

  零售
  商店
  健身设施
环境认证（BREEAM/LEED 认证）
  24 小时安保
  接待休息区
物业管理支持
  停车
  专属办公区访问
  代客泊车
  闭路电视系统
办公市场 - 可比分析

销售和租赁价格

销售成交价－净值（巴基斯坦卢比/平方英尺）
  －A 级
租赁成交率－净（每平方英尺巴基斯坦卢比）－A 级
销售成交价－净值（巴基斯坦卢比/平方英尺）
  －B 级
租赁成交价－净值（巴基斯坦卢比/平方英尺）－B 级

  价格上涨



销售增长复合年增长率（CAGR）百分比 - B 级

公共区域维护费及资本化率

公共区域维护费（每平方英尺巴基斯坦卢比）- A 级
资本化率（%）- A 级
公共区域维护费（每平方英尺巴基斯坦卢比）- B 级
资本化率（%）- B 级

  租户组合

租户组合 - 现有 A 级写字楼
租户组合 - 现有 B 级写字楼

零售市场 - 概述

  零售市场概览

  概述

过去几年，拉合尔的零售市场经历了发展，消费者偏好从传统的零售广场转向大型、国际标准的购物中心。高端零售市场也逐渐发展起来。Dolmen 新增了近约 200 万平方英尺的零售面积，且已有约 90 % 90 % 90%90 \% 的库存被租出，进一步巩固了拉合尔的零售格局。随着混合开发模式的成功引入，随后是零售带模式的兴起，市场正在进一步演变，这其中包括 Raya Fairways Commercial 和 Lake City Downtown，以及即将推出的零售项目如 Q High Street。其中一些项目还包含办公部分，形成了固定的客户群，进一步增加了人流量。
该城市拥有大型购物中心开发项目以及优质的零售街区。大多数在购物中心和零售街区运营的品牌更倾向于租赁而非购买。然而，正在开发的综合用途项目的开发商更倾向于出售库存而非出租。我们普遍观察到，出租库存的开发商对项目有更多的控制权。而销售模式通常更适合展厅和街边零售。然而，对于购物中心开发来说，租赁模式更有可能取得成功。
对于高质量的零售开发，必须考虑以下要素：
  1. 通过娱乐/主力租户带动人流
  2. 对租户组合进行良好管理和规划
  3. 维护和优质基础设施
  4. 充足的室外停车位，辅以地下停车场

  零售市场概览

  供需情况

历史上，拉合尔的零售市场由不同区域的零售街区组成，然而，随着国际品牌进入市场以及零售区优质空间的短缺，过去十年中购物中心的供应量有所增加。Johar Town、Gulberg 和 DHA 被认为是该市的主要零售市场，同时城市不同区域的新开发项目也在进行中。拉合尔目前拥有 Packages、Dolmen Mall 和 Emporium 作为主要的零售开发项目。DHA Raya Fairways 推出的零售空间为传统购物中心引入了一种替代概念，且这一模式正被其他开发项目如 Q High street 所复制。

  零售入住率

高品质开发项目的入住率高于中等和低品质的零售开发项目。这主要归因于所提供的设施、对吸引顾客的重视以及租户组合。根据我们的估计，高品质 A 级购物中心开发项目在 3 年内实现了平均 90 % − 95 % 90 % − 95 % 90%-95%90 \%-95 \% 的入住率，而中等品质开发项目的入住率徘徊在 ∼ 80 % ∼ 80 % ∼80%\sim 80 \% 左右。低品质零售开发项目的入住率有所下降，平均水平为 40 60 % 60 % 60%60 \% 。

  零售租赁价格

租赁价格通常根据开发项目的品质而有所不同，公共区域维护费（CAM）也相应波动。通常，购物中心的长期主力店租户会被收取较低的租金，因为这些店铺是带动整个购物中心客流的主要驱动力。

  要点总结

  • Gulberg、Johar 和 DHA 占拉合尔整体零售供应的 77 % 77 % 77%77 \%
  • 拉合尔零售区优质空间短缺
  • 由于设施更好，高品质开发项目的入住率更高
零售租赁价格 - 摘要
  零售类型
平均租金率（巴基斯坦卢比/平方英尺）
Average Lease Rate (PKR per sq. ft.)| Average Lease Rate | | :---: | | (PKR per sq. ft.) |
  街边零售店 200 − 500 200 − 500 200-500200-500
购物中心（B 级） 200 − 600 200 − 600 200-600200-600
购物中心（A 级） 800 − 1 , 200 800 − 1 , 200 800-1,200800-1,200
Retail Type "Average Lease Rate (PKR per sq. ft.)" Strip Retail Shops 200-500 Shopping Mall (Grade B) 200-600 Shopping Mall (Grade A) 800-1,200| Retail Type | Average Lease Rate <br> (PKR per sq. ft.) | | :---: | :---: | | Strip Retail Shops | $200-500$ | | Shopping Mall (Grade B) | $200-600$ | | Shopping Mall (Grade A) | $800-1,200$ |
总供应量 - 概要
  供应
可出租净面积 ( Sq. Ft. ) ∗ (  Sq. Ft.  ) ∗ (" Sq. Ft. ")^(**)(\text { Sq. Ft. })^{*}
Net Leasable area (" Sq. Ft. ")^(**)| Net Leasable area | | :---: | | $(\text { Sq. Ft. })^{*}$ |
现有 A 级和 B 级 ∼ 4 , 968 , 000 ∼ 4 , 968 , 000 ∼4,968,000\sim 4,968,000
即将到来的 A 级和 B 级 ∼ 966 , 000 ∼ 966 , 000 ∼966,000\sim 966,000
Supply "Net Leasable area (" Sq. Ft. ")^(**)" Existing Grade A and B ∼4,968,000 Upcoming Grade A and B ∼966,000| Supply | Net Leasable area <br> $(\text { Sq. Ft. })^{*}$ | | :---: | :---: | | Existing Grade A and B | $\sim 4,968,000$ | | Upcoming Grade A and B | $\sim 966,000$ |
*我们使用了条形商场的估算可出租净面积
零售市场 - 需求

零售市场需求评估

本幻灯片概述了与目标地点相关的指标以及与我们地点相关的零售需求
主题地点周边指标   非常强劲   强劲   中等   低   非常低
目标地点周边的人口密度
目标地点周边的消费能力
附近缺乏竞争
附近的 A 级和 B 级零售品牌
目标地点的可见性
目标地点的可达性
预期目标地点客流量
Indicators around Subject Site Very Strong Strong Moderate Low Very Low Population Density around Subject Site Spending Power around Subject Site Lack of competition nearby Grade A & B Retail Brands Nearby Visibility of Subject Site Accessibility of Subject Site Expected Footfall at Subject Site | Indicators around Subject Site | Very Strong | Strong | Moderate | Low | Very Low | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Population Density around Subject Site | | | | | | | Spending Power around Subject Site | | | | | | | Lack of competition nearby | | | | | | | Grade A & B Retail Brands Nearby | | | | | | | Visibility of Subject Site | | | | | | | Accessibility of Subject Site | | | | | | | Expected Footfall at Subject Site | | | | | |

世邦魏理仕对目标地点最大零售需求的研究

  • 通常，零售需求估算方法是基于周边人口制定的
  • 然而，基于人口的方法不可行，因为地块的大小和形状不允许大规模零售开发。
  • 然而，超过一百万人居住在该地块5公里半径范围内，这为该地块的零售需求提供了有力支撑。
  • 鉴于中央商务区附近缺乏高质量的零售选择，该地区零售开发成功的可能性很大。
零售市场 - 供应

现有可比零售开发项目

  项目名称   位置   启动年份   运营年份   评级 需求销售价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）（净价） 需求租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）（净价） 总建筑面积（平方英尺） 净可租赁面积（平方英尺）   入住率（%）
  Emporium 购物中心   乔哈尔镇 2013 2016 A   仅租赁 800-1,000 ~1,820,000 ~1,183,000 95%
  包裹广场   沃尔顿军营 2012 2017 A   仅租赁 800-1,000 ~1,200,000 ~601,000 95%
  Dolmen 购物中心   DHA 第六期 2022 2024 A   仅租赁 900 ~2,000,000 ~1,100,000 90%
  新华商城 Gulberg III 2006 2010 B   100,000 到 115,000 600 ~116,450 ~98,983 95%
  堡垒广场商城   军区 2008 2014 B   46,000 到 97,000 350-600 ~304,710 ~152,355 90%
  古尔伯格购物中心   古尔伯格 2006 2010 B   仅租赁 200-480 ~100,00 ~ 70,000 90%
  商城 1   古尔伯格 2009 2011 A   仅租赁 550-750 ~ 50,000 ~ 41,000 80%
  大广场购物中心   古尔伯格 2015 2024 B   35,000 到 100,000 300-500 ~ 70,000 ~ 49,500 5%
  彭塔广场   DHA 第二期 2017 2025 B   仅租赁 350 ~350,000 ~179,516   不适用
  总计 - - 5,911,160 3,475,354 -
  平均 - - 738,895 386,150 80%
Project Name Location Launch Year Operational Year Grading Demand Sale Rate (PKR per sq. ft.) (Net) Demand Lease Rate (PKR per sq. ft.) (Net) Total BUA (sq. ft.) Net Leasable Area (Sq. Ft.) Occupancy (%) Emporium Mall Johar Town 2013 2016 A Lease Only 800-1,000 ~1,820,000 ~1,183,000 95% Packages Mall Walton Cantonment 2012 2017 A Lease Only 800-1,000 ~1,200,000 ~601,000 95% Dolmen Mall DHA phase VI 2022 2024 A Lease Only 900 ~2,000,000 ~1,100,000 90% Xinhua Mall Gulberg III 2006 2010 B 100,000 to 115,000 600 ~116,450 ~98,983 95% Fortress Square Mall Cantt 2008 2014 B 46,000 to 97,000 350-600 ~304,710 ~152,355 90% Gulberg Galleria Gulberg 2006 2010 B Lease Only 200-480 ~100,00 ~ 70,000 90% Mall 1 Gulberg 2009 2011 A Lease Only 550-750 ~ 50,000 ~ 41,000 80% Grand Square Mall Gulberg 2015 2024 B 35,000 to 100,000 300-500 ~ 70,000 ~ 49,500 5% Penta Square DHA phase II 2017 2025 B Lease Only 350 ~350,000 ~179,516 N/A Total - - 5,911,160 3,475,354 - Average - - 738,895 386,150 80%| Project Name | Location | Launch Year | Operational Year | Grading | Demand Sale Rate (PKR per sq. ft.) (Net) | Demand Lease Rate (PKR per sq. ft.) (Net) | Total BUA (sq. ft.) | Net Leasable Area (Sq. Ft.) | Occupancy (%) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Emporium Mall | Johar Town | 2013 | 2016 | A | Lease Only | 800-1,000 | ~1,820,000 | ~1,183,000 | 95% | | Packages Mall | Walton Cantonment | 2012 | 2017 | A | Lease Only | 800-1,000 | ~1,200,000 | ~601,000 | 95% | | Dolmen Mall | DHA phase VI | 2022 | 2024 | A | Lease Only | 900 | ~2,000,000 | ~1,100,000 | 90% | | Xinhua Mall | Gulberg III | 2006 | 2010 | B | 100,000 to 115,000 | 600 | ~116,450 | ~98,983 | 95% | | Fortress Square Mall | Cantt | 2008 | 2014 | B | 46,000 to 97,000 | 350-600 | ~304,710 | ~152,355 | 90% | | Gulberg Galleria | Gulberg | 2006 | 2010 | B | Lease Only | 200-480 | ~100,00 | ~ 70,000 | 90% | | Mall 1 | Gulberg | 2009 | 2011 | A | Lease Only | 550-750 | ~ 50,000 | ~ 41,000 | 80% | | Grand Square Mall | Gulberg | 2015 | 2024 | B | 35,000 to 100,000 | 300-500 | ~ 70,000 | ~ 49,500 | 5% | | Penta Square | DHA phase II | 2017 | 2025 | B | Lease Only | 350 | ~350,000 | ~179,516 | N/A | | Total | | | | | - | - | 5,911,160 | 3,475,354 | - | | Average | | | | | - | - | 738,895 | 386,150 | 80% |

现有零售开发项目

  否   开发名称 距目标地点距离（公里）
1   大广场购物中心 2
2   商城 1 4
3   新华商城 4
4   古尔伯格购物中心 4.5
5   包裹广场 8
6   堡垒广场商城 8
7   Emporium 购物中心 10
8 Penta Square 15
9   Dolmen 购物中心 19
No Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Grand Square Mall 2 2 Mall 1 4 3 Xinhua Mall 4 4 Gulberg Galleria 4.5 5 Packages Mall 8 6 Fortress Square Mall 8 7 Emporium Mall 10 8 Penta Square 15 9 Dolmen Mall 19| No | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Grand Square Mall | 2 | | 2 | Mall 1 | 4 | | 3 | Xinhua Mall | 4 | | 4 | Gulberg Galleria | 4.5 | | 5 | Packages Mall | 8 | | 6 | Fortress Square Mall | 8 | | 7 | Emporium Mall | 10 | | 8 | Penta Square | 15 | | 9 | Dolmen Mall | 19 |

案例研究：Emporium 商场

  项目名称   Emporium 购物中心
  等级 A
  位置   乔哈尔镇
  建筑面积   1,820,000 平方英尺
  可出租净面积 1 , 183 , 000 sq ft 1 , 183 , 000 sq ft 1,183,000sqft1,183,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  预计客流量 35,000
  启动年份 2013
  运营年份 2016
  入住率 95%
Project Name Emporium Mall Grade A Location Johar Town Built Up Area 1,820,000 sq ft Net Leasable Area 1,183,000sqft Estimated Footfall 35,000 Launch Year 2013 Operational Year 2016 Occupancy 95%| Project Name | Emporium Mall | | :--- | :--- | | Grade | A | | Location | Johar Town | | Built Up Area | 1,820,000 sq ft | | Net Leasable Area | $1,183,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Estimated Footfall | 35,000 | | Launch Year | 2013 | | Operational Year | 2016 | | Occupancy | 95% |
  租户组合

  商场特色   成功因素
- 现场 / 管理办公室 - 便捷的地理位置
  - 高速 - 毗邻 Nishat
- 中央空调 - 高效的商场管理
- 独立的游乐区 - 靠近博览中心——有利的客源范围
- 全天候24小时待命维护 - 国际品牌入驻
- 备用发电机 - 娱乐和儿童区
Mall Features Success Factors - Site / Management Office - Easy access location - High Speed - Adjacent to Nishat - Centrally Air Conditioned - Effective mall management - Separate play zone - Near Expo Centre - favorable catchment - 24/7 on-call maintenance - International brand presence - Standby Power Generation - Entertainment and Kids Zone| Mall Features | Success Factors | | :--- | :--- | | - Site / Management Office | - Easy access location | | - High Speed | - Adjacent to Nishat | | - Centrally Air Conditioned | - Effective mall management | | - Separate play zone | - Near Expo Centre - favorable catchment | | - 24/7 on-call maintenance | - International brand presence | | - Standby Power Generation | - Entertainment and Kids Zone |

案例研究套餐商场

  项目名称   包裹广场
  等级 A
  位置   拉合尔沃尔顿
  建筑面积   1,200,000 平方英尺
  可出租净面积 601 , 000 sq ft 601 , 000 sq ft 601,000sqft601,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  预计客流量 16,500
  启动年份 2012
  运营年份 2017
  入住率 95%
Project Name Packages Mall Grade A Location Lahore Walton Built Up Area 1,200,000 sq ft Net Leasable Area 601,000sqft Estimated Footfall 16,500 Launch Year 2012 Operational Year 2017 Occupancy 95%| Project Name | Packages Mall | | :--- | :--- | | Grade | A | | Location | Lahore Walton | | Built Up Area | 1,200,000 sq ft | | Net Leasable Area | $601,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Estimated Footfall | 16,500 | | Launch Year | 2012 | | Operational Year | 2017 | | Occupancy | 95% |
  租户组合
零售单元 - 主要租户 - 美食广场 - 游乐区 - 影院
Retail Units - Anchor Tenants - Food Court - Play Area - Cinema| Retail Units | | :--- | | - Anchor Tenants | | - Food Court | | - Play Area | | - Cinema |
20% 55%
Tenancy Mix https://cdn.mathpix.com/cropped/2025_08_04_97dc7ee61878588e6167g-080.jpg?height=252&width=252&top_left_y=439&top_left_x=1307 "Retail Units - Anchor Tenants - Food Court - Play Area - Cinema" 20% 55% | Tenancy Mix | | | | :--- | :--- | :--- | | ![](https://cdn.mathpix.com/cropped/2025_08_04_97dc7ee61878588e6167g-080.jpg?height=252&width=252&top_left_y=439&top_left_x=1307) | | Retail Units <br> - Anchor Tenants <br> - Food Court <br> - Play Area <br> - Cinema | | 20% | 55% | |
  商场特色
  •   地点 /
  管理办公室
  单位类型 单位面积（平方英尺）
租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate (PKR/sq | | :---: | | ft/month) |
  主力店
Anchor Stores| Anchor | | :---: | | Stores |
 5 , 000 − 15 , 000 5 , 000 − 15 , 000 5,000-15,0005,000-15,000 300 − 400 300 − 400 300-400300-400
  商铺 450 − 5 , 000 450 − 5 , 000 450-5,000450-5,000 600 − 1 , 000 600 − 1 , 000 600-1,000600-1,000
Unit Type Unit Size (sq. ft.) "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" "Anchor Stores" 5,000-15,000 300-400 Shops 450-5,000 600-1,000| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq <br> ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Anchor <br> Stores | $5,000-15,000$ | $300-400$ | | Shops | $450-5,000$ | $600-1,000$ |
（需求）每平方英尺租赁价格（净价）
(Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net)| (Demand) Lease Rate Per sq. ft. | | :---: | | (Net) |
   巴基斯坦卢比 800-1000
每平方英尺平均 CAM 费用   巴基斯坦卢比200
  平均单元面积   2,500平方英尺
"(Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net)" PKR 800-1000 Average CAM Charges Per sq. ft. PKR 200 Average Unit Size 2,500 sq. ft| (Demand) Lease Rate Per sq. ft. <br> (Net) | PKR 800-1000 | | :---: | :---: | | Average CAM Charges Per sq. ft. | PKR 200 | | Average Unit Size | 2,500 sq. ft |
  •   充足的停车位
  •   高速电梯
  • 中央空调
  •   24 小时不间断电力备用
  •   内部广播系统
  • 受过培训的客户服务
  成功因素
  • 从 DHA 和 Model Town 轻松到达
  • 增加办公楼开发，提供折扣价以支持白天的餐饮业
  • 多样的食品选择，餐饮区座位充足
  • 娱乐区和儿童区
  •   有效管理
  主要租户
  阿迪达斯 Borgan
  添柏岚

  香奈儿

  • charcoal edenrobe GulAhmed
Khaadi
CINNABON.
CINNABON.
BODY
  商店
junaid
Ja
AMSHED

案例研究 多尔门购物中心

  项目名称   Dolmen 购物中心
  等级 A
  位置   DHA 第 6 期
  建筑面积 2 , 000 , 000 sq ft 2 , 000 , 000 sq ft 2,000,000sqft2,000,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   1,100,000 平方英尺
  启动年份 2022
  运营年份   2024年12月
  入住率 90%
Project Name Dolmen Mall Grade A Location DHA Phase 6 Built Up Area 2,000,000sqft Net Leasable Area 1,100,000 sq. ft. Launch Year 2022 Operational Year December 2024 Occupancy 90%| Project Name | Dolmen Mall | | :--- | :--- | | Grade | A | | Location | DHA Phase 6 | | Built Up Area | $2,000,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | 1,100,000 sq. ft. | | Launch Year | 2022 | | Operational Year | December 2024 | | Occupancy | 90% |

  租户组合

  单位类型 单位面积（平方英尺）
租赁费率（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate | | :---: | | (PKR/sq ft/month) |
  主力店
Anchor Stores| Anchor | | :---: | | Stores |
 20 , 000 − 25 , 000 20 , 000 − 25 , 000 20,000-25,00020,000-25,000   巴基斯坦卢比 600 − 1 , 200 600 − 1 , 200 600-1,200600-1,200
  商铺 3 , 000 − 5 , 000 3 , 000 − 5 , 000 3,000-5,0003,000-5,000
Unit Type Unit Size (sq. ft.) "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" "Anchor Stores" 20,000-25,000 PKR 600-1,200 Shops 3,000-5,000 | Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate <br> (PKR/sq ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Anchor <br> Stores | $20,000-25,000$ | PKR $600-1,200$ | | Shops | $3,000-5,000$ | |
（需求）每平方英尺平均租赁费率（净）
(Demand) Average Lease Rate per Sq. Ft. (Net)| (Demand) Average Lease Rate | | :--- | | per Sq. Ft. (Net) |
   巴基斯坦卢比 900
每平方英尺平均公共区域维护费（CAM）
Average CAM Charges per Sq. Ft.| Average CAM Charges per Sq. | | :--- | | Ft. |
 TBD
平均单元面积（最小-最大）   4,000 平方英尺
"(Demand) Average Lease Rate per Sq. Ft. (Net)" PKR 900 "Average CAM Charges per Sq. Ft." TBD Average Unit Size (min-max) 4,000 sq. ft.| (Demand) Average Lease Rate <br> per Sq. Ft. (Net) | PKR 900 | | :--- | :--- | | Average CAM Charges per Sq. <br> Ft. | TBD | | Average Unit Size (min-max) | 4,000 sq. ft. |

  商场特色

  成功因素
  •   地点 /
      管理
  • 与 Gulberg 商场相比，办公区竞争较少
  •   充足的停车位
  • 国际停车品牌存在
  •   高速
  • 拉合尔最大的电梯商场
  •   中央空调
  • 在巴基斯坦市场建立了良好的声誉
  •   全天候供电
  • 多样的快餐选择
  •   内部
  • 公告美食广场区域有充足的座位
  •   训练有素的客户
  • 提供娱乐服务区

主要租户 户外装备商 J. Khaadi IWC 沙夫豪森 KIKO 米兰

新华商城案例研究

  项目名称   新华商城
  等级 B
  位置 Gulberg III
建筑面积 - 零售 116 , 450 sq ft 116 , 450 sq ft 116,450sqft116,450 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   98,983 平方英尺
  预计客流量 3,000
  启动年份 2006
  运营年份 2010
  入住率 95%
Project Name Xinhua Mall Grade B Location Gulberg III Built Up Area - Retail 116,450sqft Net Leasable Area 98,983 sq. ft. Estimated Footfall 3,000 Launch Year 2006 Operational Year 2010 Occupancy 95%| Project Name | Xinhua Mall | | :--- | :--- | | Grade | B | | Location | Gulberg III | | Built Up Area - Retail | $116,450 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | 98,983 sq. ft. | | Estimated Footfall | 3,000 | | Launch Year | 2006 | | Operational Year | 2010 | | Occupancy | 95% |
  单位类型
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size (sq. | | :---: | | ft.) |
租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate (PKR/sq | | :---: | | ft/month) |
  主力店 800 − 2 , 000 800 − 2 , 000 800-2,000800-2,000 400 − 500 400 − 500 400-500400-500
  商铺 500 − 800 500 − 800 500-800500-800 500 − 600 500 − 600 500-600500-600
Unit Type "Unit Size (sq. ft.)" "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" Anchor Stores 800-2,000 400-500 Shops 500-800 500-600| Unit Type | Unit Size (sq. <br> ft.) | Lease Rate (PKR/sq <br> ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Anchor Stores | $800-2,000$ | $400-500$ | | Shops | $500-800$ | $500-600$ |
（需求）每平方英尺销售率（净额）
巴基斯坦卢比 100,000 至 115,000
PKR 100,000 to 115,000| PKR 100,000 to | | :--- | | 115,000 |
（需求）每平方英尺租赁价格（净价）
(Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net)| (Demand) Lease Rate Per sq. ft. | | :--- | | (Net) |
   巴基斯坦卢比 600
每平方英尺平均 CAM 费用   巴基斯坦卢比 88
  平均单元面积   1,000 平方英尺
(Demand) Sale Rate Per sq. ft. (Net) "PKR 100,000 to 115,000" "(Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net)" PKR 600 Average CAM Charges Per sq. ft. PKR 88 Average Unit Size 1,000 sq. ft| (Demand) Sale Rate Per sq. ft. (Net) | PKR 100,000 to <br> 115,000 | | :--- | :--- | | (Demand) Lease Rate Per sq. ft. <br> (Net) | PKR 600 | | Average CAM Charges Per sq. ft. | PKR 88 | | Average Unit Size | 1,000 sq. ft |

案例研究 堡垒广场购物中心

  项目名称   堡垒广场商城
  等级 B
  位置   军区
  建筑面积 304 , 710 sq ft 304 , 710 sq ft 304,710sqft304,710 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   152,355 平方英尺
  预期客流量 9,000
  启动年份 2008
  运营年份 2014
  入住率 90%
Project Name Fortress Square Mall Grade B Location Cantt Built Up Area 304,710sqft Net Leasable Area 152,355 sq. ft. Expected Footfall 9,000 Launch Year 2008 Operational Year 2014 Occupancy 90%| Project Name | Fortress Square Mall | | :--- | :--- | | Grade | B | | Location | Cantt | | Built Up Area | $304,710 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | 152,355 sq. ft. | | Expected Footfall | 9,000 | | Launch Year | 2008 | | Operational Year | 2014 | | Occupancy | 90% |
  单位类型 单位面积（平方英尺） 租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
  主力店 2,000-8,000 400-500
  商铺 300-1,600 450-600
（需求）每平方英尺销售率（净额） 巴基斯坦卢比46,000至97,000
（需求）每平方英尺租赁率（净额） PKR 350-600
  平均 CAM 费用 每平方英尺 PKR 225
  平均单元面积   750 平方英尺
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Lease Rate (PKR/sq ft/month) Anchor Stores 2,000-8,000 400-500 Shops 300-1,600 450-600 (Demand) Sale Rate Per sq. ft. (Net) PKR 46,000 to 97,000 (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) PKR 350-600 Average CAM Charges PKR 225 Per sq. ft. Average Unit Size 750 sq. ft| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq ft/month) | | :--- | :--- | :--- | | Anchor Stores | 2,000-8,000 | 400-500 | | Shops | 300-1,600 | 450-600 | | (Demand) Sale Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 46,000 to 97,000 | | (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 350-600 | | Average CAM Charges | | PKR 225 Per sq. ft. | | Average Unit Size | | 750 sq. ft |
  主要租户

905 ⋅ 0000 905 ⋅ 0000 905*0000905 \cdot 0000
Khaadi

edenrobe
SATRANGI
BREAKOÚT
SUBINAY
bonanzÁSatrangi

BEECHTREE LIMELIGHT

Outfitters @kalkaram

案例研究 Gulberg Galleria

  项目名称   购物中心
  等级 B
  位置   古尔伯格
  建筑面积 ∼ 100 , 000 sq ft ∼ 100 , 000 sq ft ∼100,000sqft\sim 100,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   约 70,000 平方英尺
  启动年份 2006
  运营年份 2010
  入住率 90%
  单位类型 单位面积（平方英尺） 租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
  主力店 1,500-2,000 400-480
  商铺 500-600 200-250
（需求）每平方英尺平均销售价格（净价）   不适用
（需求）每平方英尺租赁率（净额）   巴基斯坦卢比 200-480
  平均 CAM 费用 每平方英尺90巴基斯坦卢比
  平均单元面积   500平方英尺
Project Name Galleria Grade B Location Gulberg Built Up Area ∼100,000sqft Net Leasable Area ~70,000 sq. ft. Launch Year 2006 Operational Year 2010 Occupancy 90% Unit Type Unit Size (sq. ft.) Lease Rate (PKR/sq ft/month) Anchor Stores 1,500-2,000 400-480 Shops 500-600 200-250 (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) N/A (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) PKR 200-480 Average CAM Charges PKR 90 Per sq. ft. Average Unit Size 500 sq. ft| Project Name | | Galleria | | :--- | :--- | :--- | | Grade | | B | | Location | | Gulberg | | Built Up Area | | $\sim 100,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | | ~70,000 sq. ft. | | Launch Year | | 2006 | | Operational Year | | 2010 | | Occupancy | | 90% | | Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq ft/month) | | Anchor Stores | 1,500-2,000 | 400-480 | | Shops | 500-600 | 200-250 | | (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) | | N/A | | (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 200-480 | | Average CAM Charges | | PKR 90 Per sq. ft. | | Average Unit Size | | 500 sq. ft |

  商场特色

  •   地点 /
  管理办公室
  •   充足的停车位
  •   高速电梯
  •   独立的游乐区
  • 全天候 24 小时维修服务
  • 备用发电

  成功因素

  • 从骑兵路和监狱路轻松到达的位置
  • 有效的商场管理
  • 国际品牌影响力
  • 现代且美观的设计

SANA SAFINAZ Lawrencepur

SHELBY’S
  高端男士沙龙
SAFWA

[Y19]=[V]Y19V
KHADIJAH SHAH

案例研究 商场 1

  项目名称   商城 1
  等级 A
  位置   古尔伯格
  建筑面积 50 , 000 sq ft 50 , 000 sq ft 50,000sqft50,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   41,000 平方英尺
  启动年份 2009
  运营年份 2011
  入住率 80%
  单位类型 单位面积（平方英尺） 租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
  主力店 2,200   650-750（估计）
  商铺 1,000-1,400   550-650（估计）
（需求）每平方英尺平均销售价格（净价）   租赁模式
（需求）每平方英尺租赁率（净额）   估计为 PKR 550-750
  平均 CAM 费用   不适用
  平均单元面积   1,200 平方英尺
Project Name Mall 1 Grade A Location Gulberg Built Up Area 50,000sqft Net Leasable Area 41,000 sq. ft. Launch Year 2009 Operational Year 2011 Occupancy 80% Unit Type Unit Size (sq. ft.) Lease Rate (PKR/sq ft/month) Anchor Stores 2,200 650-750 (estimated) Shops 1,000-1,400 550-650 (estimated) (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) Lease model (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) PKR 550-750 (estimated) Average CAM Charges N/A Average Unit Size 1,200 Sq. ft.| Project Name | | Mall 1 | | :--- | :--- | :--- | | Grade | | A | | Location | | Gulberg | | Built Up Area | | $50,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | | 41,000 sq. ft. | | Launch Year | | 2009 | | Operational Year | | 2011 | | Occupancy | | 80% | | Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq ft/month) | | Anchor Stores | 2,200 | 650-750 (estimated) | | Shops | 1,000-1,400 | 550-650 (estimated) | | (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) | | Lease model | | (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 550-750 (estimated) | | Average CAM Charges | | N/A | | Average Unit Size | | 1,200 Sq. ft. |



案例研究 大广场购物中心

  项目名称   大广场购物中心
  等级 B
  位置   古尔伯格
  建筑面积 70 , 000 sq ft 70 , 000 sq ft 70,000sqft70,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}
  可出租净面积   49,500 平方英尺
  启动年份 2015
  运营年份 2024
  入住率 5%
  单位类型 单位面积（平方英尺） 租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
  商铺 300-900 300-500
每平方英尺销售率（净额） 巴基斯坦卢比 35,000 至 100,000
（需求）每平方英尺租赁率（净额） 巴基斯坦卢比 300 至 500
  平均 CAM 费用 每平方英尺巴基斯坦卢比 57
  平均单元面积   600 平方英尺
Project Name Grand Square Mall Grade B Location Gulberg Built Up Area 70,000sqft Net Leasable Area 49,500 sq. ft. Launch Year 2015 Operational Year 2024 Occupancy 5% Unit Type Unit Size (sq. ft.) Lease Rate (PKR/sq ft/month) Shops 300-900 300-500 Sale Rate Per sq. ft. (Net) PKR 35,000 to 100,000 (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) PKR 300 to 500 Average CAM Charges PKR 57 Per sq. ft. Average Unit Size 600 sq. ft| Project Name | | Grand Square Mall | | :--- | :--- | :--- | | Grade | | B | | Location | | Gulberg | | Built Up Area | | $70,000 \mathrm{sq} \mathrm{ft}$ | | Net Leasable Area | | 49,500 sq. ft. | | Launch Year | | 2015 | | Operational Year | | 2024 | | Occupancy | | 5% | | Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq ft/month) | | Shops | 300-900 | 300-500 | | Sale Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 35,000 to 100,000 | | (Demand) Lease Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 300 to 500 | | Average CAM Charges | | PKR 57 Per sq. ft. | | Average Unit Size | | 600 sq. ft |
  租户组合
  • 目前只有 5 % 5 % 5%5 \% 的零售空间被 Habib 银行有限公司占用
  • 其余空间未被占用
  商场特色
-   地点 /
  管理
  办公楼
-   充足的停车位
  停车
-   高速
  电梯
-   待机功率
  世代
Mall Features - Site / Management Office - Ample Car Parking - High Speed Elevators - Standby Power Generation | Mall Features | | | :--- | :--- | | - | Site / | | | Management | | | Office | | - | Ample Car | | | Parking | | - | High Speed | | | Elevators | | - | Standby Power | | | Generation | | | |

  成功因素

  •   便捷的地理位置
  •   极佳的可见度
  主要租户

HBL

HABIB BANK

∑ n = 0 n ∑ n = 0 n   sum_(n=0)^(n)\sum_{n=0}^{n}

案例研究 Penta Square

  项目名称   五角广场
  等级 B
  位置   DHA 第二期
  建筑面积   350,000平方英尺
  可出租净面积   179,516平方英尺
  启动年份 2017
  运营年份   2025年第一季度
  入住率 不适用，仅 Imtiaz 运营
  单位类型 单位面积（平方英尺） 租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
  主力店 2,500-7,000   巴基斯坦卢比350
  商铺 1,500-2,000
（需求）每平方英尺平均租赁价格（净价）   巴基斯坦卢比350
每平方英尺平均 CAM 费用 65
预计平均单位规模 1500 sq . ft 1500 sq . ft 1500sq.ft1500 \mathrm{sq} . \mathrm{ft}
Project Name Penta Square Grade B Location DHA Phase 2 Built Up Area 350,000 sq ft Net Leasable Area 179,516 sq. ft. Launch Year 2017 Operational Year Q1 2025 Occupancy N/A Only Imtiaz Operational Unit Type Unit Size (sq. ft.) Lease Rate (PKR/sq ft/month) Anchor Stores 2,500-7,000 PKR 350 Shops 1,500-2,000 (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) PKR 350 Average CAM Charges Per sq. ft. 65 Estimated Average Unit Size 1500sq.ft| Project Name | | Penta Square | | :--- | :--- | :--- | | Grade | | B | | Location | | DHA Phase 2 | | Built Up Area | | 350,000 sq ft | | Net Leasable Area | | 179,516 sq. ft. | | Launch Year | | 2017 | | Operational Year | | Q1 2025 | | Occupancy | | N/A Only Imtiaz Operational | | Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Lease Rate (PKR/sq ft/month) | | Anchor Stores | 2,500-7,000 | PKR 350 | | Shops | 1,500-2,000 | | | (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) | | PKR 350 | | | Average CAM Charges Per sq. ft. | 65 | | Estimated Average Unit Size | | $1500 \mathrm{sq} . \mathrm{ft}$ |
  租户组合
  • 目前只有 Imtiaz 和 Loafology 在运营
  • 已与几家品牌签署谅解备忘录，可能很快投入运营
  商场特色
  • 场地 / 管理办公室
  •   充足的停车位
  •   高速电梯
  • 中央空调
  •   独立的游乐区
  • 全天候 24 小时维修服务
  • 备用发电
  成功因素
  • 吸引富裕的 DHA 居民
  •   超级/大型超市
  •   美食广场
  •   儿童游乐区

  主要租户

  已签署的谅解备忘录

即将到来的同类零售开发项目

  项目名称   位置   启动年份   运营年份   评级 需求平均销售率（巴基斯坦卢比每平方英尺）（净值） 需求 平均租金率（巴基斯坦卢比/平方英尺）（净价） 总建筑面积（平方英尺） 净可租赁面积（平方英尺）   % 已售出
  古尔伯格市中心   古尔伯格 2021   不适用 B   仅租赁模式   不适用 ~ 148,076 ~ 148,076   不适用
Swiss Mall   古尔伯格 2022   不适用 B 51,000   不适用 ~ 110,000 ~ 75,000   不适用
  麦迪逊广场   古尔伯格 2021   不适用 B 110,000   不适用 ~ 130,000 ~ 90,000   不适用
  总计 - - 388,076 313,076 -
  平均 80,500 - 129,359 104,359 -
Project Name Location Launch Year Operational Year Grading Demand Avg. Sale Rate (PKR per sq. ft.) (Net) Demand Avg. Lease Rate (PKR per sq. ft.) (Net) Total BUA (sq. ft.) Net Leasable Area (Sq. Ft.) % Sold Gulberg City Center Gulberg 2021 N/A B Lease Model Only N/A ~ 148,076 ~ 148,076 N/A Swiss Mall Gulberg 2022 N/A B 51,000 N/A ~ 110,000 ~ 75,000 N/A Madisson Square Gulberg 2021 N/A B 110,000 N/A ~ 130,000 ~ 90,000 N/A Total - - 388,076 313,076 - Average 80,500 - 129,359 104,359 -| Project Name | Location | Launch Year | Operational Year | Grading | Demand Avg. Sale Rate (PKR per sq. ft.) (Net) | Demand Avg. Lease Rate (PKR per sq. ft.) (Net) | Total BUA (sq. ft.) | Net Leasable Area (Sq. Ft.) | % Sold | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Gulberg City Center | Gulberg | 2021 | N/A | B | Lease Model Only | N/A | ~ 148,076 | ~ 148,076 | N/A | | Swiss Mall | Gulberg | 2022 | N/A | B | 51,000 | N/A | ~ 110,000 | ~ 75,000 | N/A | | Madisson Square | Gulberg | 2021 | N/A | B | 110,000 | N/A | ~ 130,000 | ~ 90,000 | N/A | | Total | | | | | - | - | 388,076 | 313,076 | - | | Average | | | | | 80,500 | - | 129,359 | 104,359 | - |

即将到来的零售开发项目

  否   开发名称 距目标地点距离（公里）
1 Swiss Mall 2.5
2   麦迪逊广场 3
3   古尔伯格市中心 3.5
No Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Swiss Mall 2.5 2 Madison Square 3 3 Gulberg City Centre 3.5| No | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Swiss Mall | 2.5 | | 2 | Madison Square | 3 | | 3 | Gulberg City Centre | 3.5 |
古尔伯格市中心案例研究
  项目名称   古尔伯格市中心
  等级 B
  位置   古尔伯格
  建筑面积 ∼ ∼ ∼\sim 148,076 平方英尺
  可出租净面积 ~118,461
  启动年份 2021
  运营年份   不适用
  入住率   不适用
Project Name Gulberg City Centre Grade B Location Gulberg Built Up Area ∼ 148,076 sq ft Net Leasable Area ~118,461 Launch Year 2021 Operational Year N/A Occupancy N/A| Project Name | Gulberg City Centre | | :--- | :--- | | Grade | B | | Location | Gulberg | | Built Up Area | $\sim$ 148,076 sq ft | | Net Leasable Area | ~118,461 | | Launch Year | 2021 | | Operational Year | N/A | | Occupancy | N/A |
（需求）每平方英尺平均销售价格（净价） PKR 145,000
（需求）每平方英尺平均租赁价格（净价）   不适用
  平均 CAM 费用 TBD
  平均单元面积   800 平方英尺
(Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) PKR 145,000 (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) N/A Average CAM Charges TBD Average Unit Size 800 sq. ft.| (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) | PKR 145,000 | | :--- | :--- | | (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) | N/A | | Average CAM Charges | TBD | | Average Unit Size | 800 sq. ft. |

  市场推广的购物中心特色

  •   地点 /
  管理办公室
  •   充足的停车位
  •   高速电梯
  • 中央空调
  • 全天候 24 小时维修服务
  • 备用发电
  • 游泳池、健身房、水疗中心
  未来成功因素
  • 从主大道 Gulberg 轻松到达的位置
  • 连接至酒店开发项目（Radisson）
  单位类型
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size (sq. | | :---: | | ft.) |
租金（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate (PKR/sq | | :---: | | ft/month) |
  主力店
Anchor Stores| Anchor | | :---: | | Stores |
 2 , 100 − 2 , 300 2 , 100 − 2 , 300 2,100-2,3002,100-2,300   不适用
  商铺 500 − 2 , 000 500 − 2 , 000 500-2,000500-2,000   不适用
Unit Type "Unit Size (sq. ft.)" "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" "Anchor Stores" 2,100-2,300 N/A Shops 500-2,000 N/A| Unit Type | Unit Size (sq. <br> ft.) | Lease Rate (PKR/sq <br> ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Anchor <br> Stores | $2,100-2,300$ | N/A | | Shops | $500-2,000$ | N/A |

案例研究 瑞士购物中心

  项目名称 Swiss Mall
  等级 B
  位置   古尔伯格
  建筑面积   110,000 平方英尺
  可出租净面积   75,000 平方英尺
  启动年份 2022
  运营年份   不适用
  入住率   不适用
Project Name Swiss Mall Grade B Location Gulberg Built Up Area 110,000 sq. ft. Net Leasable Area 75,000 sq. ft. Launch Year 2022 Operational Year N/A Occupancy N/A| Project Name | Swiss Mall | | :--- | :--- | | Grade | B | | Location | Gulberg | | Built Up Area | 110,000 sq. ft. | | Net Leasable Area | 75,000 sq. ft. | | Launch Year | 2022 | | Operational Year | N/A | | Occupancy | N/A |
（需求）每平方英尺平均销售价格（净价）   51,000 巴基斯坦卢比
（需求）每平方英尺平均租赁价格（净价）   不适用
  平均 CAM 费用 TBD
  平均单元面积   435 平方英尺
(Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) PKR 51,000 (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) N/A Average CAM Charges TBD Average Unit Size 435 sq. ft| (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) | PKR 51,000 | | :--- | :--- | | (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) | N/A | | Average CAM Charges | TBD | | Average Unit Size | 435 sq. ft |
  市场推广的购物中心特色   未来成功因素
- 现场/管理办公室 - 充足的停车位 - 高速电梯 - 中央空调 - 24小时随叫随到的维护服务 - 备用发电机 - 游泳池、健身房、水疗中心
- Site / Management Office - Ample Car Parking - High Speed Elevators - Centrally Air Conditioned - 24/7 on-call maintenance - Standby Power Generation - Swimming pool, gym, spa| - Site / Management Office | | :--- | | - Ample Car Parking | | - High Speed Elevators | | - Centrally Air Conditioned | | - 24/7 on-call maintenance | | - Standby Power Generation | | - Swimming pool, gym, spa |
- 位置便利，位于 M.M. Alam 路，Gulberg 区，能见度高 - 与酒店开发项目（瑞士国际酒店）相连
- Easy access location and great visibility at M.M. Alam Road, Gulberg - Connected to hotel development (Swiss International)| - Easy access location and great visibility at M.M. Alam Road, Gulberg | | :--- | | - Connected to hotel development (Swiss International) |
Marketed Mall Features Future Success Factors "- Site / Management Office - Ample Car Parking - High Speed Elevators - Centrally Air Conditioned - 24/7 on-call maintenance - Standby Power Generation - Swimming pool, gym, spa" "- Easy access location and great visibility at M.M. Alam Road, Gulberg - Connected to hotel development (Swiss International)"| Marketed Mall Features | Future Success Factors | | :--- | :--- | | - Site / Management Office <br> - Ample Car Parking <br> - High Speed Elevators <br> - Centrally Air Conditioned <br> - 24/7 on-call maintenance <br> - Standby Power Generation <br> - Swimming pool, gym, spa | - Easy access location and great visibility at M.M. Alam Road, Gulberg <br> - Connected to hotel development (Swiss International) |
  单位类型
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size (sq. | | :---: | | ft.) |
租金（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate (PKR/sq | | :---: | | ft/month) |
  商铺 250 − 620 250 − 620 250-620250-620   不适用
Unit Type "Unit Size (sq. ft.)" "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" Shops 250-620 N/A| Unit Type | Unit Size (sq. <br> ft.) | Lease Rate (PKR/sq <br> ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Shops | $250-620$ | N/A |

麦迪逊广场案例研究

  项目名称   麦迪逊广场购物中心
  等级 B
  位置   古尔伯格
  建筑面积   130,000 平方英尺
  可出租净面积   90,000 平方英尺
  启动年份 2021
  运营年份   不适用
  入住率   不适用
Project Name Madison Square Mall Grade B Location Gulberg Built Up Area 130,000 sq. ft. Net Leasable Area 90,000 sq. ft. Launch Year 2021 Operational Year N/A Occupancy N/A| Project Name | Madison Square Mall | | :--- | :--- | | Grade | B | | Location | Gulberg | | Built Up Area | 130,000 sq. ft. | | Net Leasable Area | 90,000 sq. ft. | | Launch Year | 2021 | | Operational Year | N/A | | Occupancy | N/A |
  单位类型
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size (sq. | | :---: | | ft.) |
租金（巴基斯坦卢比/平方英尺/月）
Lease Rate (PKR/sq ft/month)| Lease Rate (PKR/sq | | :---: | | ft/month) |
  商铺 350 − 450 350 − 450 350-450350-450   不适用
Unit Type "Unit Size (sq. ft.)" "Lease Rate (PKR/sq ft/month)" Shops 350-450 N/A| Unit Type | Unit Size (sq. <br> ft.) | Lease Rate (PKR/sq <br> ft/month) | | :---: | :---: | :---: | | Shops | $350-450$ | N/A |
（需求）每平方英尺平均销售价格（净价）   巴基斯坦卢比 110,000
（需求）每平方英尺平均租赁价格（净价）   不适用
  平均 CAM 费用 TBD
  平均单元面积   400 平方英尺
(Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) PKR 110,000 (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) N/A Average CAM Charges TBD Average Unit Size 400 sq. ft| (Demand) Average Sale Rate Per sq. ft. (Net) | PKR 110,000 | | :--- | :--- | | (Demand) Average Lease Rate Per sq. ft. (Net) | N/A | | Average CAM Charges | TBD | | Average Unit Size | 400 sq. ft |

  市场推广的购物中心特色

  •   地点 /
  管理办公室
  •   高速电梯
  • 中央空调
  •   独立的游乐区
  • 全天候 24 小时维修服务
  • 备用发电

  未来成功因素

  • 位于 Gulberg 的 Mahmud Kasuri 路，交通便利，视野开阔
  • 与酒店开发（Swiss）相连
      国际)
  • 奢侈服装品牌入驻

零售市场主要收获

  成功因素

  • 消费者偏好已从传统零售广场转向大型国际标准购物中心
  • 国际品牌进入市场以及零售区域优质空间的短缺。
  • 该地区缺乏零售商场，加上人口密度高，表明优质开发项目将吸引可观的人流。
  • 应提供充足的停车位，以确保良好的客户体验和项目的成功。

  库存

  • 现有的 A A AA 级和 B B BB 级零售提供 ∼ 4.96 Mn ∼ 4.96 Mn ∼4.96Mn\sim 4.96 \mathrm{Mn} 平方英尺的净可租赁面积。
  • 市场上即将供应的总面积约为966,000平方英尺。
  • 高品质开发项目的入住率高于中低品质的零售开发项目。这主要归因于所提供的设施、对吸引客户的重视以及租户组合。

采用率与定价

  • 目前，A 级和 B 级开发项目的入住率约为 90%，这得益于其战略位置以及强劲的需求、可见度和可达性。
  • 当前和未来的零售需求将受到品牌迁移到人流量更大的地方的影响。

  销售/租赁条款

  • 大多数在商场和零售街运营的品牌更倾向于租赁而非购买。
  • 出租库存的开发商对项目拥有更多的控制权。
  • A 级商场的平均租金为每平方英尺 800-1200 巴基斯坦卢比，B 级商场为每平方英尺 200-600 巴基斯坦卢比，零售街区为每平方英尺 200-500 巴基斯坦卢比。
零售市场 - 可比分析

  单位面积

  • 通过将净可租赁面积除以商铺总数估算得出
    ** 大型知名零售商如家乐福、Nishat 等，吸引大量顾客，被视为商场的主要吸引力。

平均租赁和销售价格

需求租金（巴基斯坦卢比/平方英尺）A 级
需求租赁价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）- B 级
需求销售价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）- B 级*
  • A 级购物中心采用租赁模式运营

入住率和平均公共区域维护费

平均公共区域维护费 PKR（平方英尺）-
  A 级

平均公共区域维护费 PKR（平方英尺）-
  B 级

  住宅市场

  概述

  • 拉合尔有 370 个获批的住宅区，总面积约为 250,000 坎纳尔。
  • 拉合尔的住宅市场主要以低层住宅为主，主要是独栋别墅，但中层公寓楼和一些高层公寓正在出现。
  • 由于拉合尔发展管理局（LDA）通过有利的附例推动高层开发，公寓供应在黄金地段（古尔伯格、坎特和 DHA）显著增加。
  • 拉合尔缺乏高质量公寓，现有的少数公寓主要位于高端区域如古尔伯格（Gulberg）、坎特（Cantt）和 DHA，其中现有的 A 级公寓供应仅见于古尔伯格。未来该市显著的公寓供应主要集中在古尔伯格、DHA 和湖城（Lake City）。
  • 未来几年，预计古尔伯格和运河路（Canal Road）地区将新增超过 993,000 平方英尺的优质 B 级建筑面积。
现有公寓等级 毛平均销售价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）
  现有   即将到来
  A 级 35,000-50,000 40,000-50,000
  B 级 30,000-42,000 32,500-45,000
Existing Apartment Grading Gross Average Sale Price (PKR per sq. ft.) Existing Upcoming Grade A 35,000-50,000 40,000-50,000 Grade B 30,000-42,000 32,500-45,000| Existing Apartment Grading | Gross Average Sale Price (PKR per sq. ft.) | | | :--- | :--- | :--- | | | Existing | Upcoming | | Grade A | 35,000-50,000 | 40,000-50,000 | | Grade B | 30,000-42,000 | 32,500-45,000 |
  开发商利润率*
20%-25%
  租金增长
10%
A 级公寓建设成本
主体结构：PKR 8,000-10,000 装修及机电：PKR 6,000-8,000
公寓建设成本 B 级
主体结构：巴基斯坦卢比 6,000-8,000 装修及机电工程：巴基斯坦卢比 4,000-6,000
平均库存消化率
  每年 20%
Developers' Margin* 20%-25% Rental Escalation 10% Apartment Construction Cost Grade A Core and Shell: PKR 8,000-10,000 Finishing and MEP: PKR 6,000-8,000 Apartment Construction Cost Grade B Core and Shell: PKR 6,000-8,000 Finishing and MEP: PKR 4,000-6,000 Average Inventory Take Up 20% per Annum| Developers' Margin* | | :--- | | 20%-25% | | Rental Escalation | | 10% | | Apartment Construction Cost Grade A | | Core and Shell: PKR 8,000-10,000 Finishing and MEP: PKR 6,000-8,000 | | Apartment Construction Cost Grade B | | Core and Shell: PKR 6,000-8,000 Finishing and MEP: PKR 4,000-6,000 | | Average Inventory Take Up | | 20% per Annum |
  • 开发商利润率是指房地产开发商在扣除所有成本（包括土地收购、建设、融资、营销和管理费用）后，从项目中获得的利润。

  住宅市场

  • 由于多种因素的影响，过去几年住宅市场基本保持停滞状态。
  • 供应端的限制，由于投入成本的大幅上涨和进口限制，显著影响了市场动态。
  • 持续的通货膨胀削弱了终端用户的购买力，迫使开发商延长付款计划、降低利润率，并应对违约及来自二手销售的加剧竞争。
  • 高企的利率不仅提高了融资成本，还增加了投资者的机会成本，进一步加剧了市场放缓。
  • 不确定且日益严格的税收政策给整体市场带来了更大压力。
  • 然而，随着利率下降、价格趋于稳定以及开发商采取适应性策略，早期迹象表明市场可能正在触底。
  • 买家情绪更倾向于独栋住宅而非公寓，表明消费者偏好正逐渐转向独立居住空间。
  • 拉合尔的住宅公寓生活正在逐渐兴起，入住率和接受度良好，尤其是在迁入拉合尔的移民中。
现有公寓单元供应
  公寓类型 单位面积范围（平方英尺）
  一居室 350-1,369
  2 卧室 650-2,550
  3 卧室 1,200-3,953
  4 卧室 2,600-5,500
Apartment Types Unit Size Range (sq. ft.) 1-Bed 350-1,369 2-Bed 650-2,550 3-Bed 1,200-3,953 4-Bed 2,600-5,500| Apartment Types | Unit Size Range (sq. ft.) | | :--- | :--- | | 1-Bed | 350-1,369 | | 2-Bed | 650-2,550 | | 3-Bed | 1,200-3,953 | | 4-Bed | 2,600-5,500 |
住宅市场 - 需求

住宅开发需求估算

  方法论

鉴于计算住宅公寓需求所需数据的可用性有限，我们不得不依赖基于假设的预测，这些假设我们认为最能准确反映住宅公寓的真实需求。
在缺乏深入的住房数据（这些数据最准确地提供需求和供应信息）的情况下，我们以拉合尔区的人口数据为基础，采用基于假设的方法来得出住宅公寓的总体需求。
A. 人口和家庭预测至 2034 1 2034 1 2034^(1)2034{ }^{1}
  • 根据 2023 年人口普查，拉合尔 2023 年的人口为 1900 万。
  • 根据拉合尔平均年人口增长率 3 % 3 % 3%3 \% ，对拉合尔人口进行至2034年的外推预测。
  • 每年的人口除以拉合尔的平均家庭规模 6.5，以确定房屋数量。
  当前   预测
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
  人口 19,012,587 19,582,965 20,170,454 20,775,567 21,398,834 22,040,799 22,702,023 23,383,084 24,084,576 24,807,114 25,551,327 26,317,867
家庭（每户平均6.5名家庭成员） 2,925,013 3,012,764 3,103,147 3,196,241 3,292,128 3,390,892 3,492,619 3,597,398 3,705,319 3,816,479 3,930,973 4,048,903
Current Forecast 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Population 19,012,587 19,582,965 20,170,454 20,775,567 21,398,834 22,040,799 22,702,023 23,383,084 24,084,576 24,807,114 25,551,327 26,317,867 Households (@ 6.5 family members per household) 2,925,013 3,012,764 3,103,147 3,196,241 3,292,128 3,390,892 3,492,619 3,597,398 3,705,319 3,816,479 3,930,973 4,048,903| | Current | Forecast | | | | | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | | Population | 19,012,587 | 19,582,965 | 20,170,454 | 20,775,567 | 21,398,834 | 22,040,799 | 22,702,023 | 23,383,084 | 24,084,576 | 24,807,114 | 25,551,327 | 26,317,867 | | Households (@ 6.5 family members per household) | 2,925,013 | 3,012,764 | 3,103,147 | 3,196,241 | 3,292,128 | 3,390,892 | 3,492,619 | 3,597,398 | 3,705,319 | 3,816,479 | 3,930,973 | 4,048,903 |

高端住宅开发需求分析

  方法论（续）

B. 2034 年前的公寓需求
  • 拉合尔的公寓生活处于初级阶段，且这一趋势正在缓慢上升。
  • 来自该国其他地区的人口快速涌入和城市的迅速扩张，未来可能会加速这一趋势。
  • 由于拉合尔的公寓生活处于初级阶段，我们假设到2034年，有 1 − 3 % 1 − 3 % 1-3%1-3 \% 的家庭会选择居住在公寓中，用于本次研究。
公寓需求假设 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
总家庭数的 3%（激进） 87,750 90,383 93,094 95,887 98,764 101,727 104,779 107,922 111,160 114,494 117,929 121,467
总家庭数的 2%（适中） 58,500 60,255 62,063 63,925 65,843 67,818 69,852 71,948 74,106 76,330 78,619 80,978
总家庭数的 1%（保守） 29,250 30,128 31,031 31,962 32,921 33,909 34,926 35,974 37,053 38,165 39,310 40,489
Apartment Demand Assumption 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 3% of total households (aggressive) 87,750 90,383 93,094 95,887 98,764 101,727 104,779 107,922 111,160 114,494 117,929 121,467 2% of total households (moderate) 58,500 60,255 62,063 63,925 65,843 67,818 69,852 71,948 74,106 76,330 78,619 80,978 1% of total households (conservative) 29,250 30,128 31,031 31,962 32,921 33,909 34,926 35,974 37,053 38,165 39,310 40,489| Apartment Demand Assumption | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 3% of total households (aggressive) | 87,750 | 90,383 | 93,094 | 95,887 | 98,764 | 101,727 | 104,779 | 107,922 | 111,160 | 114,494 | 117,929 | 121,467 | | 2% of total households (moderate) | 58,500 | 60,255 | 62,063 | 63,925 | 65,843 | 67,818 | 69,852 | 71,948 | 74,106 | 76,330 | 78,619 | 80,978 | | 1% of total households (conservative) | 29,250 | 30,128 | 31,031 | 31,962 | 32,921 | 33,909 | 34,926 | 35,974 | 37,053 | 38,165 | 39,310 | 40,489 |
C. 直到 2034 年所需的公寓供应量
  • 目前，拉合尔估计有约 350 栋公寓楼。
  • 根据步骤 B 中保守估计的假设，每栋公寓平均有 40-80 个单元，预计到 2034 年，拉合尔市将需要约 500 栋公寓。
每栋公寓的平均单元数 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
  80个单元（保守估计） 366 377 388 400 412 424 437 450 463 477 491 506
  60 单位（适中） 488 502 517 533 549 565 582 600 618 636 655 675
  40 单位（激进） 731 753 776 799 823 848 873 899 926 954 983 1,012
Average Units per Apartment 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 80 Units (conservative) 366 377 388 400 412 424 437 450 463 477 491 506 60 Units (moderate) 488 502 517 533 549 565 582 600 618 636 655 675 40 Units (aggressive) 731 753 776 799 823 848 873 899 926 954 983 1,012| Average Units per Apartment | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 80 Units (conservative) | 366 | 377 | 388 | 400 | 412 | 424 | 437 | 450 | 463 | 477 | 491 | 506 | | 60 Units (moderate) | 488 | 502 | 517 | 533 | 549 | 565 | 582 | 600 | 618 | 636 | 655 | 675 | | 40 Units (aggressive) | 731 | 753 | 776 | 799 | 823 | 848 | 873 | 899 | 926 | 954 | 983 | 1,012 |

现有可比住宅开发项目

  编号   项目名称   位置   启动年份   运营年份   启动年份 2025   评级   总库存   已售库存 自上市年份起的平均年销售价格增长率   平均年吸纳量
1   038 / 变体   古尔伯格 2010 2013 7,000 45,000 A 18 100% 13%   售罄
2   053 / 变体   古尔伯格 2014 2017 11,000 45,000 A 51 100% 14%   售罄
3 Opus CBD 2014 2022 18,000 30,000 B   无可用数据 100% 5%   售罄
4   牡蛎庭院   古尔伯格 2015 2019 22,000 35,000 A 98 100% 5%   售罄
5   海德公园   古尔伯格 2015 2019 20,000 30,000 B 63 100% 4%   售罄
6   地址 73 CBD 2016 2021 14,500 30,000 B 35 100% 8%   售罄
7   斯特林公寓   古尔伯格 2017 2021 23,000 35,000 A 56 100% 5%   售罄
8 19 Q 豪华住宅   古尔伯格 2017 2019 33,000 42,000 B 25 100% 3%   售罄
9   卡萨雷纳   古尔伯格 2017 2020 19,500 32,000 B 36 83% 6% 10.40%
10   尼沙特公寓   古尔伯格 2018 2022 28,000 35,000 A 76 90% 3% 9%
11   023 / 变体   古尔伯格 2018 2022 20,000 50,000 A 67 99% 14% 14%
12   阿维奈尔   古尔伯格 2019 2025 27,500 30,000 B 70 87% 1% 14.50%
13   市中心住宅   古尔伯格 2020 2025   无可用数据 38,000 B 130 100%   无可用数据   售罄
14   靛蓝公寓 CBD 2021 2024 22,000 30,000 B 100 80% 8%   售罄
  平均 20,423 36,214 - 63.46 96% 7% -
No. Project Name Location Launch Year Operational Year Launch Year 2025 Grading Total Inventory Inventory Sold Average Annual Sale Price Increase from Launch Year Average Annual Take-Up 1 038 / Variant Gulberg 2010 2013 7,000 45,000 A 18 100% 13% Sold Out 2 053 / Variant Gulberg 2014 2017 11,000 45,000 A 51 100% 14% Sold Out 3 Opus CBD 2014 2022 18,000 30,000 B N/AV 100% 5% Sold Out 4 Oyster Court Gulberg 2015 2019 22,000 35,000 A 98 100% 5% Sold Out 5 Hyde Park Gulberg 2015 2019 20,000 30,000 B 63 100% 4% Sold Out 6 Address 73 CBD 2016 2021 14,500 30,000 B 35 100% 8% Sold Out 7 Sterling Residences Gulberg 2017 2021 23,000 35,000 A 56 100% 5% Sold Out 8 19 Q Luxury Residence Gulberg 2017 2019 33,000 42,000 B 25 100% 3% Sold Out 9 Casa Reina Gulberg 2017 2020 19,500 32,000 B 36 83% 6% 10.40% 10 Nishat Residences Gulberg 2018 2022 28,000 35,000 A 76 90% 3% 9% 11 023 / Variant Gulberg 2018 2022 20,000 50,000 A 67 99% 14% 14% 12 Avenair Gulberg 2019 2025 27,500 30,000 B 70 87% 1% 14.50% 13 Downtown Residencies Gulberg 2020 2025 N/AV 38,000 B 130 100% N/AV Sold Out 14 Indigo Apartments CBD 2021 2024 22,000 30,000 B 100 80% 8% Sold Out Average 20,423 36,214 - 63.46 96% 7% -| No. | Project Name | Location | Launch Year | Operational Year | Launch Year | 2025 | Grading | Total Inventory | Inventory Sold | Average Annual Sale Price Increase from Launch Year | Average Annual Take-Up | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1 | 038 / Variant | Gulberg | 2010 | 2013 | 7,000 | 45,000 | A | 18 | 100% | 13% | Sold Out | | 2 | 053 / Variant | Gulberg | 2014 | 2017 | 11,000 | 45,000 | A | 51 | 100% | 14% | Sold Out | | 3 | Opus | CBD | 2014 | 2022 | 18,000 | 30,000 | B | N/AV | 100% | 5% | Sold Out | | 4 | Oyster Court | Gulberg | 2015 | 2019 | 22,000 | 35,000 | A | 98 | 100% | 5% | Sold Out | | 5 | Hyde Park | Gulberg | 2015 | 2019 | 20,000 | 30,000 | B | 63 | 100% | 4% | Sold Out | | 6 | Address 73 | CBD | 2016 | 2021 | 14,500 | 30,000 | B | 35 | 100% | 8% | Sold Out | | 7 | Sterling Residences | Gulberg | 2017 | 2021 | 23,000 | 35,000 | A | 56 | 100% | 5% | Sold Out | | 8 | 19 Q Luxury Residence | Gulberg | 2017 | 2019 | 33,000 | 42,000 | B | 25 | 100% | 3% | Sold Out | | 9 | Casa Reina | Gulberg | 2017 | 2020 | 19,500 | 32,000 | B | 36 | 83% | 6% | 10.40% | | 10 | Nishat Residences | Gulberg | 2018 | 2022 | 28,000 | 35,000 | A | 76 | 90% | 3% | 9% | | 11 | 023 / Variant | Gulberg | 2018 | 2022 | 20,000 | 50,000 | A | 67 | 99% | 14% | 14% | | 12 | Avenair | Gulberg | 2019 | 2025 | 27,500 | 30,000 | B | 70 | 87% | 1% | 14.50% | | 13 | Downtown Residencies | Gulberg | 2020 | 2025 | N/AV | 38,000 | B | 130 | 100% | N/AV | Sold Out | | 14 | Indigo Apartments | CBD | 2021 | 2024 | 22,000 | 30,000 | B | 100 | 80% | 8% | Sold Out | | Average | | | | | 20,423 | 36,214 | - | 63.46 | 96% | 7% | - |

住宅市场 | 重要住宅开发项目

  否   开发名称 距目标地点距离（公里）
1 Opus 0.4
2   靛蓝公寓 0.4
3   地址 73 0.6
4   海德公园 1.5
5   卡萨雷纳 1.5
6   市中心住宅 1.5
7   053 / 变体 2
8   尼沙特公寓 4
9   038 / 变体 4
10   阿维奈尔 4
11   斯特林公寓 4.5
12   牡蛎庭院 5
13 19 Q 豪华住宅 5
14   023 / 变体 6
No Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Opus 0.4 2 Indigo Apartments 0.4 3 Address 73 0.6 4 Hyde Park 1.5 5 Casa Reina 1.5 6 Downtown Residencies 1.5 7 053 / Variant 2 8 Nishat Residences 4 9 038 / Variant 4 10 Avenair 4 11 Sterling Residences 4.5 12 Oyster Court 5 13 19 Q Luxury Residence 5 14 023 / Variant 6| No | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Opus | 0.4 | | 2 | Indigo Apartments | 0.4 | | 3 | Address 73 | 0.6 | | 4 | Hyde Park | 1.5 | | 5 | Casa Reina | 1.5 | | 6 | Downtown Residencies | 1.5 | | 7 | 053 / Variant | 2 | | 8 | Nishat Residences | 4 | | 9 | 038 / Variant | 4 | | 10 | Avenair | 4 | | 11 | Sterling Residences | 4.5 | | 12 | Oyster Court | 5 | | 13 | 19 Q Luxury Residence | 5 | | 14 | 023 / Variant | 6 |
  主题地点
  A 级住宅
  B 级住宅

案例研究 038 / Variant

Variant 的第一个公寓项目。 N ∘ .038 N ∘ .038 N^(@).038\mathrm{N}^{\circ} .038 是一个二十户的精品项目，于 2013 年完成。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  038 / 变体
A
靠近卡扎菲体育场，古尔伯格
1
5
1
55,000
32,000
2010
2013
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型

  设施和特点

  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 游泳池   监控
  - 待机功率   - 抗震
  世代 - 花园 / 游乐区
  - 屋顶安装
- Gym - 24/7 CCTV - Swimming Pool Surveillance - Standby Power - Earthquake Resistant Generation - Garden / Play Area - Rooftop Setup | - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Swimming Pool | Surveillance | | - Standby Power | - Earthquake Resistant | | Generation | - Garden / Play Area | | - Rooftop Setup | |
  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单位数量（#）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位数（#）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 1,250 4 4 20 % 20 % 20%20 \%
  3 卧室 2200 13 13 70 % 70 % 70%70 \%
  4 卧室 3,000 1 1 10 % 10 % 10%10 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 1,250 4 4 20% 3-Bed 2200 13 13 70% 4-Bed 3,000 1 1 10%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | 1,250 | 4 | 4 | $20 \%$ | | 3-Bed | 2200 | 13 | 13 | $70 \%$ | | 4-Bed | 3,000 | 1 | 1 | $10 \%$ |
10

案例研究 053 / 变体

  物业详情
位于古尔伯格的中高层豪华住宅项目，拥有 7 层共 51 套住宅。

  开发信息

  •   项目名称
  053 / 变体
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
A
  主大道，古尔伯格
1
9
1
145,000
86,000
2014
2017
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓组合
  • 2 室 - 3 室 - 4 室

  设施和特点

  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  已售单元数量（个）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
总计百分比 单位类型
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 1,275 12 12 20 % 20 % 20%20 \%
  3 卧室 2200 38 38 70 % 70 % 70%70 \%
  4 卧室 3,000 1 1 10 % 10 % 10%10 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 1,275 12 12 20% 3-Bed 2200 38 38 70% 4-Bed 3,000 1 1 10%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | 1,275 | 12 | 12 | $20 \%$ | | 3-Bed | 2200 | 38 | 38 | $70 \%$ | | 4-Bed | 3,000 | 1 | 1 | $10 \%$ |
10

  案例研究 Opus

  物业详情

该开发项目位于中央商务区附近，坐落在一条直接连接到 Gulberg 主大道的道路上。

  开发信息

  •   项目名称
Opus
  •   等级
  •   位置
B
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  靠近中央商务区
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
1
  • 净可租赁面积（平方英尺）
1
  •   启动年份
  无可用数据
  •   运营年份
  无可用数据
2014
  •   百分比
  •   完成百分比（%）
100%
  •   停车配备
1个停车位对应1个公寓

  设施和特点

- 健身房 - 备用电源 发电

  •   全天候闭路电视监控
  监控
  •   租赁服务
      公司
  单位类型 4
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
  一居室 490 − 750 490 − 750 490-750490-750
  2 卧室 1,000
  3 卧室 1,200
  4 卧室 1,600
Unit Type4 "Unit Size (sq. ft.)" 1-Bed 490-750 2-Bed 1,000 3-Bed 1,200 4-Bed 1,600| Unit Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | | :---: | :---: | | 1-Bed | $490-750$ | | 2-Bed | 1,000 | | 3-Bed | 1,200 | | 4-Bed | 1,600 |
  关键数据
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
  每平方英尺 30,000 巴基斯坦卢比 5% 85 % 100%   已售罄
Key Data Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up PKR 30,000/Sq. Ft. 5% 85 % 100% Sold out| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | | PKR 30,000/Sq. Ft. | 5% | 85 % | 100% | Sold out |

案例研究 牡蛎苑

  物业详情

牡蛎庭位于 MM Alam 路附近，靠近连接学院路和监狱路的 Guru Mangat 路。通道仅有 20 英尺宽。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备

  牡蛎庭院

A
Gurumangat 路，Gulberg
2
10
2
450,000
380,000
2015
2019
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型

  设施和特点

  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 游泳池   监控
  - 待机功率   - 抗震
  世代 - 花园 / 游乐区
  - 社区
  清真寺
- Gym - 24/7 CCTV - Swimming Pool Surveillance - Standby Power - Earthquake Resistant Generation - Garden / Play Area - Community mosque | - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Swimming Pool | Surveillance | | - Standby Power | - Earthquake Resistant | | Generation | - Garden / Play Area | | - Community | | | mosque | |
  单元类型
Unit Type| Unit | | :---: | | Type |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（#）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位（数量）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  一居室 1 , 136 − 1 , 369 1 , 136 − 1 , 369 1,136-1,3691,136-1,369 35 35 100 % 100 % 100%100 \%
  2 卧室 1 , 764 − 2 , 290 1 , 764 − 2 , 290 1,764-2,2901,764-2,290 49 49 100 % 100 % 100%100 \%
  3 卧室 3 , 240 − 3 , 250 3 , 240 − 3 , 250 3,240-3,2503,240-3,250 14 14 100 % 100 % 100%100 \%
"Unit Type" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 1-Bed 1,136-1,369 35 35 100% 2-Bed 1,764-2,290 49 49 100% 3-Bed 3,240-3,250 14 14 100%| Unit <br> Type | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | $1,136-1,369$ | 35 | 35 | $100 \%$ | | 2-Bed | $1,764-2,290$ | 49 | 49 | $100 \%$ | | 3-Bed | $3,240-3,250$ | 14 | 14 | $100 \%$ |
  关键数据   分期付款计划（不适用）
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
- 100% 售罄 - 仅在转售市场有售
- 100% Sold Out - Only available in resale| - 100% Sold Out | | :--- | | - Only available in resale |
  每平方英尺 35,000 巴基斯坦卢比 5% 100 % 100%（98 套中的 98 套）   已售罄
Key Data Installment Plan (N/A) Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up "- 100% Sold Out - Only available in resale" PKR 35,000/Sq. Ft. 5% 100 % 100% (98 of 98 Units) Sold out | Key Data | | | | | Installment Plan (N/A) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | - 100% Sold Out <br> - Only available in resale | | PKR 35,000/Sq. Ft. | 5% | 100 % | 100% (98 of 98 Units) | Sold out | |

海德公园案例研究

  物业详情
该开发项目位于加达菲体育场附近，沿连接自由环岛的街道更内侧的位置。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  海德公园
B
  自由区，古尔伯格
1
8
1
448,167
380,000
2015
2019
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型
  •   2 卧室

  设施和特点

  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 待机功率   监控
  世代   - 抗震
- Gym - 24/7 CCTV - Standby Power Surveillance Generation - Earthquake Resistant| - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Standby Power | Surveillance | | Generation | - Earthquake Resistant |
  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  已售单元数量（个）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
% % %\% 总单位类型
% of Total Unit Types| $\%$ of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 2 , 285 − 2 , 550 2 , 285 − 2 , 550 2,285-2,5502,285-2,550 36 36 60 % 60 % 60%60 \%
  3 卧室 2 , 870 − 2 , 940 2 , 870 − 2 , 940 2,870-2,9402,870-2,940 12 12 20 % 20 % 20%20 \%
  4 卧室 3 , 874 − 3 , 591 3 , 874 − 3 , 591 3,874-3,5913,874-3,591 12 12 20 % 20 % 20%20 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 2,285-2,550 36 36 60% 3-Bed 2,870-2,940 12 12 20% 4-Bed 3,874-3,591 12 12 20%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | $\%$ of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | $2,285-2,550$ | 36 | 36 | $60 \%$ | | 3-Bed | $2,870-2,940$ | 12 | 12 | $20 \%$ | | 4-Bed | $3,874-3,591$ | 12 | 12 | $20 \%$ |

案例研究地址 73

  物业详情
该开发项目靠近中央商务区，位于一条直接连接到 Gulberg 主大道的道路上。
  开发信息
  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  地址 73
B
  靠近中央商务区
1
8
1
120,000
85,000
2016
2021
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型
  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  已售单元数量（个）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
总计百分比 单位类型
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 1 , 400 − 2 , 000 1 , 400 − 2 , 000 1,400-2,0001,400-2,000 22 22 63 % 63 % 63%63 \%
  3 卧室 2 , 200 − 2 , 600 2 , 200 − 2 , 600 2,200-2,6002,200-2,600 9 9 26 % 26 % 26%26 \%
  4 卧室 4,000 4 4 11 % 11 % 11%11 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 1,400-2,000 22 22 63% 3-Bed 2,200-2,600 9 9 26% 4-Bed 4,000 4 4 11%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | $1,400-2,000$ | 22 | 22 | $63 \%$ | | 3-Bed | $2,200-2,600$ | 9 | 9 | $26 \%$ | | 4-Bed | 4,000 | 4 | 4 | $11 \%$ |

案例研究 斯特林公寓

位于古尔伯格主大道路旁，沿连接街道内侧。由于采用了新古典主义建筑元素和全自动建筑管理系统，毛销售价格为每平方英尺 35,000 巴基斯坦卢比。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  斯特林公寓
A
  古尔伯格
1
8
1
  130,000（估计）
  100,000（估计）
2017
2021
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型

  设施和特点

  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 待机功率   监控
  世代   - 中央空调
  - 独立服务   已调节的
  电梯
- Gym - 24/7 CCTV - Standby Power Surveillance Generation - Centrally air - Separate service conditioned elevators | - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Standby Power | Surveillance | | Generation | - Centrally air | | - Separate service | conditioned | | elevators | |
  单元类型
Unit Type| Unit | | :---: | | Type |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位（数量）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  一居室 918 − 1 , 260 918 − 1 , 260 918-1,260918-1,260 20 100 % 100 % 100%100 \% 35 % 35 % 35%35 \%
  2 卧室 1 , 700 − 2 , 110 1 , 700 − 2 , 110 1,700-2,1101,700-2,110 28 100 % 100 % 100%100 \% 50 % 50 % 50%50 \%
  3 卧室 2 , 160 − 3 , 335 2 , 160 − 3 , 335 2,160-3,3352,160-3,335 8 100 % 100 % 100%100 \% 15 % 15 % 15%15 \%
"Unit Type" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 1-Bed 918-1,260 20 100% 35% 2-Bed 1,700-2,110 28 100% 50% 3-Bed 2,160-3,335 8 100% 15%| Unit <br> Type | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | $918-1,260$ | 20 | $100 \%$ | $35 \%$ | | 2-Bed | $1,700-2,110$ | 28 | $100 \%$ | $50 \%$ | | 3-Bed | $2,160-3,335$ | 8 | $100 \%$ | $15 \%$ |
  关键数据   分期付款计划（不适用）
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
- 100% 售罄 - 仅在转售市场有售
- 100% Sold Out - Only available in resale| - 100% Sold Out | | :--- | | - Only available in resale |
  每平方英尺 35,000 巴基斯坦卢比 5% 100 % 100%（56 个单位中的 56 个）   已售罄
Key Data Installment Plan (N/A) Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up "- 100% Sold Out - Only available in resale" PKR 35,000/Sq. Ft. 5% 100 % 100% (56 of 56 Units) Sold out | Key Data | | | | | Installment Plan (N/A) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | - 100% Sold Out <br> - Only available in resale | | PKR 35,000/Sq. Ft. | 5% | 100 % | 100% (56 of 56 Units) | Sold out | |

案例研究 19 Q 豪华住宅

19 Q 是位于古尔伯格学院路旁的一栋精品住宅公寓楼。它拥有 25 套高端装修的同款顶层公寓。

  物业详情

ng.

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
19 季度 豪华住宅 B
  古尔伯格学院路
1
8
1
155,000
135,000
2017
2019
100%
2个车位对应1套公寓
  公寓类型

  设施和特点

  •   健身房
  •   全天候闭路电视监控
  • 待机功率监测
      代
  •   抗震
  单元类型
Unit Type| Unit | | :---: | | Type |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位数（#）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  3 卧室 2,360 25 25 100 % 100 % 100%100 \%
"Unit Type" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 3-Bed 2,360 25 25 100%| Unit <br> Type | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 3-Bed | 2,360 | 25 | 25 | $100 \%$ |
  关键数据   分期付款计划（不适用）
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
- 100% 100% 售罄 - 仅限转售购买
- 100% Sold Out - Only available in resale| - $100 \%$ Sold Out | | :--- | | - Only available in resale |
  巴基斯坦卢比 42,000/平方英尺 3 % 100 % 100%（25 个单位中的 25 个）   已售罄
Key Data Installment Plan (N/A) Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up "- 100% Sold Out - Only available in resale" PKR 42,000/Sq. Ft. 3 % 100 % 100% (25 of 25 Units) Sold out | Key Data | | | | | Installment Plan (N/A) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | - $100 \%$ Sold Out <br> - Only available in resale | | PKR 42,000/Sq. Ft. | 3 % | 100 % | 100% (25 of 25 Units) | Sold out | |

案例研究 Casa Reina 豪华版

  物业详情

该开发项目位于哈利路附近的加达菲体育场外，沿街道更内侧的位置。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
Casa Reina 豪华公寓 B
  古尔伯格
1
9
1
160,000
120,000
2017
2020
100%
1-2个车位对应1套公寓
  公寓类型

  设施和特点

  •   健身房
  •   屋顶设施
  •   游泳池
  •   全天候闭路电视监控
  • 待机功率监测
      代
  •   抗震
  单元类型
Unit Type| Unit | | :---: | | Type |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单位数量（#）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位数（#）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 1 , 750 − 2 , 000 1 , 750 − 2 , 000 1,750-2,0001,750-2,000 33 27 75 % 75 % 75%75 \%
  3 卧室 2 , 100 + 2 , 100 + 2,100+2,100+ 3 3 8 % 8 % 8%8 \%
"Unit Type" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 1,750-2,000 33 27 75% 3-Bed 2,100+ 3 3 8%| Unit <br> Type | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | $1,750-2,000$ | 33 | 27 | $75 \%$ | | 3-Bed | $2,100+$ | 3 | 3 | $8 \%$ |
  关键数据   分期付款计划
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率   首付款比例（%） 50%
  分期付款比例（%） 50%
  巴基斯坦卢比 32,000/平方英尺 6% 100 % 83%（36 个单元中的 30 个） 10.4%   交房比例（%） -
Key Data Installment Plan Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up Down Payment (%) 50% Installments (%) 50% PKR 32,000/Sq. Ft. 6% 100 % 83% (30 of 36 Units) 10.4% Possession (%) -| Key Data | | | | | Installment Plan | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | Down Payment (%) | 50% | | | | | | | Installments (%) | 50% | | PKR 32,000/Sq. Ft. | 6% | 100 % | 83% (30 of 36 Units) | 10.4% | Possession (%) | - |

案例研究 Nishat Residence

  物业详情

Nishat Residence 是一个位于主运河路和 Zahoor Elahi 路交角的地块。所有公寓均采用高档材料装修，毛销售价格达到每平方英尺 35,000 巴基斯坦卢比。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
Nishat Residences
A
Zahoor Elahi 路，Gulberg
2
10
2
  300,000（估计）
  220,000（估计）
2018
2022
100%
2-3 个停车位对应 1 个
  公寓

  设施和特点

-Gym
- Swimming Pool
- Standby Power Generation
- Rooftop Setup
  •   全天候 24 小时闭路电视监控
  •   抗震设计

  公寓组合

  关键数据   分期付款计划
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率   首付款比例（%）   无可用数据
  分期付款比例（%）   无可用数据
巴基斯坦卢比 35,000 / 平方英尺 3% 60 % 90%（76 个单元中的 69 个） 9%   交房比例（%）   无可用数据
Key Data Installment Plan Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up Down Payment (%) N/AV Installments (%) N/AV PKR 35,000 / sq. ft. 3% 60 % 90% (69 of 76 Units) 9% Possession (%) N/AV| Key Data | | | | | Installment Plan | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | Down Payment (%) | N/AV | | | | | | | Installments (%) | N/AV | | PKR 35,000 / sq. ft. | 3% | 60 % | 90% (69 of 76 Units) | 9% | Possession (%) | N/AV |

案例研究 023 / 变体

  物业详情

位于隐秘的 Gulberg 5 区， N ∘ .023 N ∘ .023 N^(@).023\mathrm{N}^{\circ} .023 是
由 9 层楼的 67 套住宅组成，设有可俯瞰高尔夫球场的屋顶无边泳池。
  开发信息
  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  023 / 变体
A
扎法尔·阿里路，古尔伯格
1
11
1
226, 261
123,000
2018
2022
100%
1个停车位对应1个公寓
  公寓类型
  一居室
  2卧室
  类别
  3卧室 4卧室
  单位类型 4 单位面积（平方英尺） 单位数量（#）   销售单位数（#） 总单元类型百分比
  一居室 900 3 3 4%
  2 卧室 1200-1500 17 17 25%
  3 卧室 1700-2100 45 44 67%
  4 卧室 4,500 2 2 3%
Unit Type4 Unit Size (sq. ft.) No. of Units (#) Units Sold (#) % of Total Unit Types 1-Bed 900 3 3 4% 2-Bed 1200-1500 17 17 25% 3-Bed 1700-2100 45 44 67% 4-Bed 4,500 2 2 3%| Unit Type4 | Unit Size (sq. ft.) | No. of Units (#) | Units Sold (#) | % of Total Unit Types | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1-Bed | 900 | 3 | 3 | 4% | | 2-Bed | 1200-1500 | 17 | 17 | 25% | | 3-Bed | 1700-2100 | 45 | 44 | 67% | | 4-Bed | 4,500 | 2 | 2 | 3% |
  接受率
14%
  分期付款计划
  首付款比例（%）   无可用数据
  分期付款比例（%）   无可用数据
  交房比例（%）   无可用数据
Installment Plan Down Payment (%) N/AV Installments (%) N/AV Possession (%) N/AV| Installment Plan | | | :---: | :---: | | Down Payment (%) | N/AV | | Installments (%) | N/AV | | Possession (%) | N/AV |

  案例研究 Avenair

  物业详情
该开发项目可从 MM Alam 路进入。预计项目将在 2025 年交付

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
Avenair
B
  拉合尔古尔伯格三区
1
8
1
  120,000（估计）
  90,000（估计）
2019
2025
95%

  设施和特点

  •   健身房
  •   全天候闭路电视监控
  • 待机功率监测
      代
  •   游泳池
1个停车位对应1套公寓 1居室 2居室 3居室

  公寓组合

  单位类型 4 单位面积（平方英尺） 单位数量（#）   销售单位数（#） 总单元类型百分比
  一居室 650+ 38 38 54%
  2 卧室 1,475-1,825 16 7 23%
  3 卧室 2,032-2,400 16 16 23%
Unit Type4 Unit Size (sq. ft.) No. of Units (#) Units Sold (#) % of Total Unit Types 1-Bed 650+ 38 38 54% 2-Bed 1,475-1,825 16 7 23% 3-Bed 2,032-2,400 16 16 23%| Unit Type4 | Unit Size (sq. ft.) | No. of Units (#) | Units Sold (#) | % of Total Unit Types | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1-Bed | 650+ | 38 | 38 | 54% | | 2-Bed | 1,475-1,825 | 16 | 7 | 23% | | 3-Bed | 2,032-2,400 | 16 | 16 | 23% |
  关键数据
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
  每平方英尺 30,000 巴基斯坦卢比 1 % 0 % 87%（70 个单元中的 61 个） 14.5%
Key Data Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up PKR 30,000/Sq. Ft. 1 % 0 % 87% (61 of 70 Units) 14.5%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | | PKR 30,000/Sq. Ft. | 1 % | 0 % | 87% (61 of 70 Units) | 14.5% |
  分期付款计划
  首付款比例（%） 30 % 30 % 30%30 \%
  分期付款比例（%） 60 % 60 % 60%60 \%
  交房比例（%） 10 % 10 % 10%10 \%
Installment Plan Down Payment (%) 30% Installments (%) 60% Possession (%) 10%| Installment Plan | | | :---: | :---: | | Down Payment (%) | $30 \%$ | | Installments (%) | $60 \%$ | | Possession (%) | $10 \%$ |

市中心住宅案例研究

  物业详情

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  市中心住宅
B
  主大道，古尔伯格
1
21
2
120,000
  85,000（估计）
2020
2025
85%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型
该开发项目位于自由环岛。它是拉合尔最高的摩天大楼之一。该开发项目的一楼还设有餐饮店。
  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 待机功率   监控
  世代   - 抗震
  - 零售店铺
- Gym - 24/7 CCTV - Standby Power Surveillance Generation - Earthquake Resistant - Retail Outlets | - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Standby Power | Surveillance | | Generation | - Earthquake Resistant | | - Retail Outlets | |
  单元类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单位数量（#）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位数（#）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  一居室 350 90 90 69 % 69 % 69%69 \%
  2 卧室 650 40 40 31 % 31 % 31%31 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 1-Bed 350 90 90 69% 2-Bed 650 40 40 31%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | 350 | 90 | 90 | $69 \%$ | | 2-Bed | 650 | 40 | 40 | $31 \%$ |
  关键数据   分期付款计划（不适用）
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
- 100% 售罄 - 仅限转售
- 100% Sold Out - Only available in resale| - 100% Sold Out | | :--- | | - Only available in resale |
每平方英尺 38,000 巴基斯坦卢比   无可用数据 0 % 100%（130 个单位中的 130 个）   已售罄
Key Data Installment Plan (N/A) Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up "- 100% Sold Out - Only available in resale" PKR 38,000 /Sq. Ft. N/AV 0 % 100% (130 of 130 Units) Sold out | Key Data | | | | | Installment Plan (N/A) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | - 100% Sold Out <br> - Only available in resale | | PKR 38,000 /Sq. Ft. | N/AV | 0 % | 100% (130 of 130 Units) | Sold out | |

案例研究 靛蓝精品公寓

  物业详情
该项目靠近中央商务区，位于一条直接连接到 Gulberg 主大道的道路上。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
Indigo Signature 公寓
  •   位置 B
  • CBD 旁的塔楼数量
  • 每栋塔楼的楼层数 1 12
  • 停车楼层数 3
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
40,000
  •   启动年份
  30,000（估计）
  •   发射年份 2021
  •   运营年份 2024
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
85%
1 个车位对应 1 居室和 2 居室，3 居室公寓配备 2 个车位
  关键数据   分期付款计划
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率   首付款比例（%） 50%
  分期付款比例（%） 50%
  每平方英尺 30,000 巴基斯坦卢比 8% 80 % 80%（100个单元中的80个）   已售罄   交房比例（%） -
Key Data Installment Plan Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up Down Payment (%) 50% Installments (%) 50% PKR 30,000/Sq. Ft. 8% 80 % 80% (80 of 100 Units) Sold out Possession (%) -| Key Data | | | | | Installment Plan | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | Down Payment (%) | 50% | | | | | | | Installments (%) | 50% | | PKR 30,000/Sq. Ft. | 8% | 80 % | 80% (80 of 100 Units) | Sold out | Possession (%) | - |

即将开发的可比住宅项目

  世邦魏理仕
  编号   项目名称   位置   启动年份 预计完成年份 平均每平方英尺售价*   评级   总库存   已售库存   吸纳量
1 Zameen Quadrangle   古尔伯格 2021 2026 45,000 B 148 90% 22.5%
2   一号运河路   运河路 2021 2025 40,000 A 114 94% 24%
3 029 / Variant   古尔伯格 2021 2025 50,000 A 70 85% 20%
4   T 广场   古尔伯格 2021 2025 33,000 B 32 100% 25%
5   塔 21   古尔伯格 2023 2025 36,000 B   无可用数据 50% 25%
6   15号住宅   古尔伯格 2021 2025 32,500 B 100 90% 20%
  平均 39,417 - 93 85% 23%
No. Project Name Location Launch Year Expected Completion Year Average Sale Price Per Sq. ft* Grading Total Inventory Inventory Sold Take up 1 Zameen Quadrangle Gulberg 2021 2026 45,000 B 148 90% 22.5% 2 One Canal Road Canal Road 2021 2025 40,000 A 114 94% 24% 3 029 / Variant Gulberg 2021 2025 50,000 A 70 85% 20% 4 T Square Gulberg 2021 2025 33,000 B 32 100% 25% 5 Tower 21 Gulberg 2023 2025 36,000 B N/AV 50% 25% 6 Residence 15 Gulberg 2021 2025 32,500 B 100 90% 20% Average 39,417 - 93 85% 23%| No. | Project Name | Location | Launch Year | Expected Completion Year | Average Sale Price Per Sq. ft* | Grading | Total Inventory | Inventory Sold | Take up | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1 | Zameen Quadrangle | Gulberg | 2021 | 2026 | 45,000 | B | 148 | 90% | 22.5% | | 2 | One Canal Road | Canal Road | 2021 | 2025 | 40,000 | A | 114 | 94% | 24% | | 3 | 029 / Variant | Gulberg | 2021 | 2025 | 50,000 | A | 70 | 85% | 20% | | 4 | T Square | Gulberg | 2021 | 2025 | 33,000 | B | 32 | 100% | 25% | | 5 | Tower 21 | Gulberg | 2023 | 2025 | 36,000 | B | N/AV | 50% | 25% | | 6 | Residence 15 | Gulberg | 2021 | 2025 | 32,500 | B | 100 | 90% | 20% | | Average | | | | | 39,417 | - | 93 | 85% | 23% |

即将开发的可比住宅项目地图

  否   开发名称 距目标地点距离（公里）
1   15号住宅 1
2   塔 21 1.5
3   T 广场 2
4   一号运河路 2
5   扎米恩四边形 4.5
6   029 / 变体 5
No Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 Residence 15 1 2 Tower 21 1.5 3 T Square 2 4 One Canal Road 2 5 Zameen Quadrangle 4.5 6 029 / Variant 5| No | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Residence 15 | 1 | | 2 | Tower 21 | 1.5 | | 3 | T Square | 2 | | 4 | One Canal Road | 2 | | 5 | Zameen Quadrangle | 4.5 | | 6 | 029 / Variant | 5 |

案例研究 Zameen Quadrangle

  物业详情
位于古尔伯格区，可从主要城市大道进入，包括主干道
古尔伯格大道，监狱路，
运河银行路和商城路。
  开发信息
  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  扎米恩四方区
B
古尔伯格，扎法尔·阿里路
1
  不适用
3
185,000
150,000
2021
2026
85%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型
  设施和特点
  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 待机功率   监控
  - 代   - 抗震
- 花园 / 游乐区   - 游泳池
  - 零售店
- Gym - 24/7 CCTV - Standby Power Surveillance - Generation - Earthquake Resistant - Garden / Play Area - Swimming pool - Retail Outlets | - Gym | - 24/7 CCTV | | :--- | :--- | | - Standby Power | Surveillance | | - Generation | - Earthquake Resistant | | - Garden / Play Area | - Swimming pool | | - Retail Outlets | |
  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  已售单元数量（个）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
总计百分比 单位类型
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  一居室 602 44   无可用信息 30 % 30 % 30%30 \%
  2 卧室 920 − 1108 920 − 1108 920-1108920-1108 74   无可用信息 50 % 50 % 50%50 \%
  3 卧室 1,275 30   无可用信息 20 % 20 % 20%20 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 1-Bed 602 44 N/Av 30% 2-Bed 920-1108 74 N/Av 50% 3-Bed 1,275 30 N/Av 20%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | 602 | 44 | N/Av | $30 \%$ | | 2-Bed | $920-1108$ | 74 | N/Av | $50 \%$ | | 3-Bed | 1,275 | 30 | N/Av | $20 \%$ |
  关键数据   分期付款计划
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率   首付款比例（%） 30%
  分期付款比例（%） 70%
  每平方英尺 45,000 巴基斯坦卢比 19 % 0 % 90%（148 个单位中的 133 个） 22.5%   交房比例（%） -
Key Data Installment Plan Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up Down Payment (%) 30% Installments (%) 70% PKR 45,000/Sq. Ft. 19 % 0 % 90% (133 of 148 Units) 22.5% Possession (%) -| Key Data | | | | | Installment Plan | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | Down Payment (%) | 30% | | | | | | | Installments (%) | 70% | | PKR 45,000/Sq. Ft. | 19 % | 0 % | 90% (133 of 148 Units) | 22.5% | Possession (%) | - |

案例研究 一运河路

  物业详情

该项目位于主运河路。该路为双向道路，且该项目相比市场上其他知名住宅项目，库存相对较高。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  一运河路
A
花园镇，运河路
1
16
2
  无可用数据
  无可用数据
2021
2025
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  单位类型 4 单位面积（平方英尺）
  一居室 700-750
  2 卧室 1,550-1,850
  3 卧室 2,200-2,550
  4 卧室 3,300-3,600
Unit Type4 Unit Size (sq. ft.) 1-Bed 700-750 2-Bed 1,550-1,850 3-Bed 2,200-2,550 4-Bed 3,300-3,600| Unit Type4 | Unit Size (sq. ft.) | | :--- | :--- | | 1-Bed | 700-750 | | 2-Bed | 1,550-1,850 | | 3-Bed | 2,200-2,550 | | 4-Bed | 3,300-3,600 |

  设施和特点

- 健身房 - 全天候 24 小时闭路电视监控 - 游泳池 - 抗震设计 - 备用电源 - 花园/游乐区 - 屋顶设施
- Gym - 24/7 CCTV Surveillance - Swimming Pool - Earthquake Resistant - Standby Power - Garden / Play Area Generation - Rooftop Setup | - Gym | - 24/7 CCTV Surveillance | | :--- | :--- | | - Swimming Pool | - Earthquake Resistant | | - Standby Power | - Garden / Play Area | | Generation | | | - Rooftop Setup | |
"- Gym - 24/7 CCTV Surveillance - Swimming Pool - Earthquake Resistant - Standby Power - Garden / Play Area Generation - Rooftop Setup "| - Gym - 24/7 CCTV Surveillance <br> - Swimming Pool - Earthquake Resistant <br> - Standby Power - Garden / Play Area <br> Generation <br> - Rooftop Setup | | :--- | :--- |
  分期付款计划
  首付款比例（%）   无可用数据
  分期付款比例（%）   无可用数据
  交房比例（%）   无可用数据
Installment Plan Down Payment (%) N/AV Installments (%) N/AV Possession (%) N/AV| Installment Plan | | | :---: | :---: | | Down Payment (%) | N/AV | | Installments (%) | N/AV | | Possession (%) | N/AV |
  关键数据
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
  巴基斯坦卢比 40,000/平方英尺   无可用数据 0% 94%（114 个单位中的 108 个） 24%
Key Data Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up PKR 40,000/Sq. Ft. N/AV 0% 94% (108 of 114 Units) 24%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | | PKR 40,000/Sq. Ft. | N/AV | 0% | 94% (108 of 114 Units) | 24% |

案例研究 029 ／变体

  物业详情

N ∘ .029 N ∘ .029 N^(@).029\mathrm{N}^{\circ} .029 拥有70个单元，其中80％因其独特的设计和高端建筑而被售出。

  设施和特点

  －健身房
  －全天候 24 小时闭路电视监控
－游泳池监控
  －待机功率
  －抗震
  代
  －花园／游乐区
  －屋顶设施
  单位类型 4   单位面积（平方英尺）   单位数量（\＃）   已售单位（\＃） 总单元类型的百分比
  1－卧室 900 8 5   11％
  2－卧室   无供应 27 22   38％
  3－卧室   无库存 29 23   40％
  4卧室 4，500 6 6   8％
Unit Type4 Unit Size （sq．ft．） No．of Units（\＃） Units Sold（\＃） \％of Total Unit Types 1－Bed 900 8 5 11\％ 2－Bed Not available 27 22 38\％ 3－Bed Not available 29 23 40\％ 4－Bed 4，500 6 6 8\％| Unit Type4 | Unit Size （sq．ft．） | No．of Units（\＃） | Units Sold（\＃） | \％of Total Unit Types | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1－Bed | 900 | 8 | 5 | 11\％ | | 2－Bed | Not available | 27 | 22 | 38\％ | | 3－Bed | Not available | 29 | 23 | 40\％ | | 4－Bed | 4，500 | 6 | 6 | 8\％ |
  关键数据   分期付款计划
平均毛销售价格 销售率增长（复合年增长率）   入住率（\％）   库存售出（％）   接受率   首付（％）   不适用
  分期付款（％）   不适用
  巴基斯坦卢比 50,000／平方英尺   不适用   0％ 80\％（70 个单位中的 56 个） 20\％   拥有率（\％）   不适用
Key Data Installment Plan Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation （CAGR） Occupancy （\％） Inventory Sold（\％） Take－Up Down Payment（\％） N／AV Installments（\％） N／AV PKR 50，000／Sq．Ft． N／AV 0 \％ 80\％（56 of 70 Units） 20\％ Possession（\％） N／AV| Key Data | | | | | Installment Plan | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation （CAGR） | Occupancy （\％） | Inventory Sold（\％） | Take－Up | Down Payment（\％） | N／AV | | | | | | | Installments（\％） | N／AV | | PKR 50，000／Sq．Ft． | N／AV | 0 \％ | 80\％（56 of 70 Units） | 20\％ | Possession（\％） | N／AV |

  开发信息

  －项目名称
  －等级
  －位置
  －塔楼数量
－每栋楼层数
  －停车楼层数
  －建筑面积（平方英尺）
－净可租赁面积（平方英尺）
  －启动年份
  －运营年份
－完成百分比（\％）
  －停车位提供情况
  029／变体
A
  扎法尔·阿里路，古尔伯格
1
15
2
210，000
130，000
2021
2025
  90%

n

1 个停车位对应 1 套公寓 1 卧室 2 卧室 3 卧室 4 卧室

  公寓组合

案例研究 T Square

  物业详情
  开发信息
  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  T 形广场
B
  拉合尔古尔伯格三区
1
11
1
150,000
120,000
2021
2025
100%
1 个车位对应 1 套公寓
  公寓类型
该开发项目位于 Ali Zaib 和 MM Alam 路附近。它是一个综合用途的购物中心和住宅开发项目。
  - 健身房   - 全天候 24 小时闭路电视监控
  - 待机功率   监控
  世代   - 抗震
- 花园 / 游乐区
- Gym - 24/7 CCTV - Standby Power Surveillance Generation - Earthquake Resistant - Garden / Play Area | - Gym | - 24/7 CCTV | | | :--- | :--- | :--- | | - Standby Power | Surveillance | | | | Generation | - Earthquake Resistant | | - Garden / Play Area | | |
  单元 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单元面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size | | :---: | | (sq. ft.) |
单元数量（个）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  销售单位（数量）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
占总单位类型的百分比
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  2 卧室 2 , 165 − 2 , 230 2 , 165 − 2 , 230 2,165-2,2302,165-2,230 12 12 38 % 38 % 38%38 \%
  3 卧室 2 , 315 − 2 , 953 2 , 315 − 2 , 953 2,315-2,9532,315-2,953 20 20 62 % 62 % 62%62 \%
"Unit Type4" "Unit Size (sq. ft.)" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 2-Bed 2,165-2,230 12 12 38% 3-Bed 2,315-2,953 20 20 62%| Unit <br> Type4 | Unit Size <br> (sq. ft.) | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | :---: | | 2-Bed | $2,165-2,230$ | 12 | 12 | $38 \%$ | | 3-Bed | $2,315-2,953$ | 20 | 20 | $62 \%$ |
  关键数据   分期付款计划（不适用）
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
- 100% 售罄 - 仅在转售市场有售
- 100% Sold Out - Only available in resale| - 100% Sold Out | | :--- | | - Only available in resale |
  每平方英尺 33,000 巴基斯坦卢比 12 % 0 % 100%（32 套中的 32 套） 25%
Key Data Installment Plan (N/A) Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up "- 100% Sold Out - Only available in resale" PKR 33,000/Sq. Ft. 12 % 0 % 100% (32 of 32 Units) 25% | Key Data | | | | | Installment Plan (N/A) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | - 100% Sold Out <br> - Only available in resale | | PKR 33,000/Sq. Ft. | 12 % | 0 % | 100% (32 of 32 Units) | 25% | |

案例研究 塔楼21

  物业详情

该开发项目位于 Ali Zaib 路。该双向道路宽 60 英尺。与其他知名住宅开发项目相比，该开发项目提供了更多的库存。

  开发信息

  •   项目名称
  塔 21
  •   等级
B
  •   位置
阿里·扎伊布路，古尔伯格三区
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
1
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
25
3
448,167
385,000
2023
2025
  •   停车配备
  单位类型 4 单位面积（平方英尺）
  一居室 650-850
  2 卧室 1,350-2,223
  3 卧室 2,814
  4 卧室 5,500
Unit Type4 Unit Size (sq. ft.) 1-Bed 650-850 2-Bed 1,350-2,223 3-Bed 2,814 4-Bed 5,500| Unit Type4 | Unit Size (sq. ft.) | | :--- | :--- | | 1-Bed | 650-850 | | 2-Bed | 1,350-2,223 | | 3-Bed | 2,814 | | 4-Bed | 5,500 |

  设施和特点

  •   健身房
  •   待机功率
  世代
  • 花园 / 游乐区
  •   零售网点
  分期付款计划
  首付款比例（%） 30 % 30 % 30%30 \%
  分期付款比例（%） 70 % 70 % 70%70 \%
  交房比例（%） -
Installment Plan Down Payment (%) 30% Installments (%) 70% Possession (%) -| Installment Plan | | | :---: | :---: | | Down Payment (%) | $30 \%$ | | Installments (%) | $70 \%$ | | Possession (%) | - |
  关键数据
平均毛销售价格 销售增长率（复合年增长率）   入住率（%）   库存销售率（%）   接受率
  巴基斯坦卢比 36,000/平方英尺   无可用数据 0 % 50% 25%
Key Data Average Gross Sale Rate Sale Rate Escalation (CAGR) Occupancy (%) Inventory Sold (%) Take-Up PKR 36,000/Sq. Ft. N/AV 0 % 50% 25%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Gross Sale Rate | Sale Rate Escalation (CAGR) | Occupancy (%) | Inventory Sold (%) | Take-Up | | PKR 36,000/Sq. Ft. | N/AV | 0 % | 50% | 25% |

案例研究 住宅 15

  物业详情
位于 Gulberg III 区 L 街区，
靠近 Model Town 入口，
毗邻 Ferozepur 路。
Residence 15 提供 1 至 4 居室的混合户型
  卧室公寓。

  开发信息

  •   项目名称
  •   等级
  •   位置
  •   塔楼数量
  • 每栋楼层数
  • 停车楼层数
  • 建筑面积（平方英尺）
  • 净可租赁面积（平方英尺）
  •   启动年份
  •   运营年份
  • 完成百分比（%）
  •   停车配备
  住宅 15
B
  拉合尔古尔伯格三区
1
  无可用数据
3
  无可用数据
  无可用数据
2021
2025
85%

  设施和特点

  •   健身房
  •   待机功率
  世代
  • 花园 / 游乐区
  •   零售网点
  公寓类型
  单位 类型4
Unit Type4| Unit | | :---: | | Type4 |
单位数量（#）
No. of Units (#)| No. of | | :---: | | Units (#) |
  已售单位数量（#）
Units Sold (#)| Units | | :---: | | Sold (#) |
总计百分比 单位类型
% of Total Unit Types| % of Total | | :---: | | Unit Types |
  一居室 66 60 66 % 66 % 66%66 \%
  2 卧室 24 22 24 % 24 % 24%24 \%
  3 卧室 6 5 6 % 6 % 6%6 \%
  4 卧室 4 3 4 % 4 % 4%4 \%
"Unit Type4" "No. of Units (#)" "Units Sold (#)" "% of Total Unit Types" 1-Bed 66 60 66% 2-Bed 24 22 24% 3-Bed 6 5 6% 4-Bed 4 3 4%| Unit <br> Type4 | No. of <br> Units (#) | Units <br> Sold (#) | % of Total <br> Unit Types | | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | 66 | 60 | $66 \%$ | | 2-Bed | 24 | 22 | $24 \%$ | | 3-Bed | 6 | 5 | $6 \%$ | | 4-Bed | 4 | 3 | $4 \%$ |
  分期付款计划
  首付款比例（%） 30 % 30 % 30%30 \%
  分期付款比例（%） 70 % 70 % 70%70 \%
  交房比例（%） -
Installment Plan Down Payment (%) 30% Installments (%) 70% Possession (%) -| Installment Plan | | | :---: | :---: | | Down Payment (%) | $30 \%$ | | Installments (%) | $70 \%$ | | Possession (%) | - |

住宅市场主要要点

  成功因素

  • 公寓的设施和特点是高档社区的一个关键区分因素。这些包括安保、健身房、游泳池、停车场及其他相关服务，已成为租户和业主的主要需求。
  • 公寓的位置是另一个重要驱动因素，便捷通达主要道路、医院、教育机构、商场、餐饮店和银行等，是吸引力的主要来源。
  • 公寓的可达性也是一个重要因素，交通拥堵和道路连接性是主要的需求驱动因素。

  库存

  • A 级公寓开发项目通常少于 100 个单元，而 B 级公寓通常超过 100 个单元，但公寓面积种类更多。
  • 即将推出的 B 级开发项目目前市场上有超过 100 个单元，且销售速度强劲。

采用率与定价

  • 现有和即将开发项目的接受率为 20 % 20 % 20%20 \% 。
  • 接受率可以通过专业房地产营销机构开展的强有力营销活动来提升，这些机构能够利用其现有客户资源。
  • 即将开发项目的平均销售价格范围为每平方英尺 30,000 至 45,000 巴基斯坦卢比。

  销售/租赁条款

  • 一个典型项目的付款计划为 36 至 48 个月。
  • 通常，付款计划在单位交付给买家时结束。
  • 最低首付款通常为 30 % 30 % 30%30 \% ，但通常可以协商降低。
  • 尽管金融机构可以提供优惠的融资条件，但目前的高利率使得大多数人无法采用其他融资方式。

住宅市场可比分析

建筑面积与净租赁面积及利用率百分比

建筑面积与净租赁面积及利用率百分比 - A 级
建筑面积与净租赁面积及利用率百分比 - B 级

库存销售和入住率

  关键数据

平均毛销售价格（巴基斯坦卢比/平方英尺）A 级
平均毛销售价格（巴基斯坦卢比/平方英尺） -
  B 级

  服务式公寓

  服务式公寓

  • 服务式公寓是由运营商管理和维护的公寓单元——运营商可以是酒店运营商、开发商本身，或任何提供设施管理服务的第三方。通常在巴基斯坦，服务式公寓由像丽笙、瑞士国际和靛蓝酒店这样的酒店运营商管理。
  • 业主/投资者视角：
  • 业主购买公寓后从未实际占有。
  • 业主每年可在公寓免费居住 30-40 晚……
  • 所有公寓的运营均由运营商负责。
  • 在某些情况下，业主会获得年度租金收益，该收益可能是固定的，也可能不是；在其他情况下，业主与运营商之间可能存在收入或利润分成协议。
  •   居民视角：
  • 这些公寓由运营商以酒店房间或租赁选项的形式按日租价格挂牌，客户按先到先得的原则租用。
  • 通常，像酒店这样的客户会被收取溢价，而不是标准的住宅或非服务式公寓，因为提供了额外的便利和设施。
  • 在拉合尔，管理服务式公寓的酒店运营商只带来他们的团队和管理系统来运营酒店。
  • 根据酒店的要求布置公寓的其他费用、采购符合酒店品牌和运营需求的材料，以及为日常运营所做的任何其他采购，均由业主承担。

  服务式公寓

现有及未来供应 - 服务式公寓

  服务式公寓
  • 目前，拉合尔只有 Indigo Heights 提供 137 套服务式公寓。Indigo Heights 由 Indigo 集团自行运营，作为一家酒店。
  • 在未来五年内，预计将有约 574 套单位通过五个新开发项目进入市场。
  • 这些即将推出的项目将集中在黄金地段，包括 Gulberg、Cantt 和 MM Alam 路，这些地区以其商业和高端住宅吸引力而闻名。预计这些开发项目的完工时间为 2025 年至 2027 年。
  • 所有这些新项目均被归类为 B 级，主要面向中端商务和长期住宿旅客，而非超豪华市场。
服务式公寓确认供应量（现有与未来 5 年）
未来 5 年服务式公寓预期供应分布

现有及即将开发的服务式公寓项目

#   项目名称   状态   带家具   位置   启动年份 预计完成年份 销售价格 巴基斯坦卢比/平方英尺*   评级   总库存   已售库存 平均年价格增长   吸纳量
1   靛蓝高地   已完成   是   MM Alam 路 2016 2020 30,000 B 138 128 13% 14%
2   古尔伯格市中心   即将到来   是   古尔伯格 2021 2028 52,000 B 150   无可用数据 4%   无可用数据
3   皇家瑞士   即将到来   是   MM Alam 路 2021 2027 64,000 B 128 128   无可用数据 25%
4 Swiss Sprit   即将到来   是   军区 2021 2027 45,000 B 90   无可用数据   无可用数据   无可用数据
5   PC 住宅   即将到来   是   主大道，古尔伯格 2022 2025   无可用数据 B 30 30   无可用数据 32%
6   古尔伯格六十六   即将到来   是   古尔伯格 2022 2025 34,000 B 176 150 7% 28%
  平均 45,000 - 119 109 8% 25%
# Project Name Status Furnished Location Launch Year Expected Completion Year Sale Price PKR Per Sq. ft.* Grading Total Inventory Inventory Sold Average Annual Price Increase Take up 1 Indigo Heights Completed Yes MM Alam Road 2016 2020 30,000 B 138 128 13% 14% 2 Gulberg City Center Upcoming Yes Gulberg 2021 2028 52,000 B 150 N/AV 4% N/AV 3 Royal Swiss Upcoming Yes MM Alam Road 2021 2027 64,000 B 128 128 N/AV 25% 4 Swiss Sprit Upcoming Yes Cantt 2021 2027 45,000 B 90 N/AV N/AV N/AV 5 PC residences Upcoming Yes Main Boulevard, Gulberg 2022 2025 N/AV B 30 30 N/AV 32% 6 Gulberg Sixty6 Upcoming Yes Gulberg 2022 2025 34,000 B 176 150 7% 28% Average 45,000 - 119 109 8% 25%| # | Project Name | Status | Furnished | Location | Launch Year | Expected Completion Year | Sale Price PKR Per Sq. ft.* | Grading | Total Inventory | Inventory Sold | Average Annual Price Increase | Take up | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1 | Indigo Heights | Completed | Yes | MM Alam Road | 2016 | 2020 | 30,000 | B | 138 | 128 | 13% | 14% | | 2 | Gulberg City Center | Upcoming | Yes | Gulberg | 2021 | 2028 | 52,000 | B | 150 | N/AV | 4% | N/AV | | 3 | Royal Swiss | Upcoming | Yes | MM Alam Road | 2021 | 2027 | 64,000 | B | 128 | 128 | N/AV | 25% | | 4 | Swiss Sprit | Upcoming | Yes | Cantt | 2021 | 2027 | 45,000 | B | 90 | N/AV | N/AV | N/AV | | 5 | PC residences | Upcoming | Yes | Main Boulevard, Gulberg | 2022 | 2025 | N/AV | B | 30 | 30 | N/AV | 32% | | 6 | Gulberg Sixty6 | Upcoming | Yes | Gulberg | 2022 | 2025 | 34,000 | B | 176 | 150 | 7% | 28% | | Average | | | | | | | 45,000 | - | 119 | 109 | 8% | 25% |

服务式公寓市场显著发展情况

  否   开发名称 距目标地点距离（公里）
1 PC 住宅 / 枫叶 0.1
2   靛蓝高地 2
3   古尔伯格六十六 2
4   皇家瑞士 2.5
5   古尔伯格市中心 3
6   瑞士精神 5.5
No Name of Development Distance from Subject Site (Km) 1 PC residences / Maple Leaf 0.1 2 Indigo Heights 2 3 Gulberg Sixty6 2 4 Royal Swiss 2.5 5 Gulberg City Center 3 6 Swiss Spirit 5.5| No | Name of Development | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | PC residences / Maple Leaf | 0.1 | | 2 | Indigo Heights | 2 | | 3 | Gulberg Sixty6 | 2 | | 4 | Royal Swiss | 2.5 | | 5 | Gulberg City Center | 3 | | 6 | Swiss Spirit | 5.5 |

案例研究 印度高地

该项目位于 Hussain Chowk MM Alam 路，通往 Liberty 及 Gulberg 其他地区，交通便利。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  靛蓝高地
  靛蓝集团
M.M. Alam 路，Gulberg
2 B + G + 18 2 B + G + 18 2B+G+182 B+G+18
B
  开发信息
  状态   已完成
  启动年份 2016
  竣工年份 2020
  总库存 138
  管理类型 酒店运营商 - Indigo 酒店
  运营的   是
Development Information Status Completed Launch Year 2016 Completion Year 2020 Total Inventory 138 Management Type Hotel Operator - Indigo Hotel Operational Yes| Development Information | | | :--- | :--- | | Status | Completed | | Launch Year | 2016 | | Completion Year | 2020 | | Total Inventory | 138 | | Management Type | Hotel Operator - Indigo Hotel | | Operational | Yes |
  单位类型
单位面积（平方英尺）
Unit Size (sq. ft.)| Unit Size (sq. | | :---: | | ft.) |
   停车场
单位占总数的百分比
Unit % of total| Unit % of | | :---: | | total |
  一居室 450 1 80 % 80 % 80%80 \%
  2 卧室 750 1 20 % 20 % 20%20 \%
Unit Type "Unit Size (sq. ft.)" Car Park "Unit % of total" 1-Bed 450 1 80% 2-Bed 750 1 20%| Unit Type | Unit Size (sq. <br> ft.) | Car Park | Unit % of <br> total | | :---: | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | 450 | 1 | $80 \%$ | | 2-Bed | 750 | 1 | $20 \%$ |
设施与便利设施
  带家具   安全
  客房服务   洗衣服务
  接待处   健身房
  客房送餐服务   游泳池
  停车   咖啡馆
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Reception Gym Room Service Swimming Pool Parking Café| Facilities and Amenities | | | :---: | :---: | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Reception | Gym | | Room Service | Swimming Pool | | Parking | Café |
  平均入住率
Average Occupancy| Average | | :---: | | Occupancy |
  平均每日价格
Average Daily Rate| Average Daily | | :---: | | Rate |
  Booking.com 评分
Booking.com Rating| Booking.com | | :---: | | Rating |
70 % 70 % 70%70 \%   巴基斯坦卢比 12,000 7.6 / 10 7.6 / 10 7.6//107.6 / 10
"Average Occupancy" "Average Daily Rate" "Booking.com Rating" 70% PKR 12,000 7.6//10| Average <br> Occupancy | Average Daily <br> Rate | Booking.com <br> Rating | | :---: | :---: | :---: | | $70 \%$ | PKR 12,000 | $7.6 / 10$ |
  关键数据
平均销售价格（预期） 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
每平方英尺 28,000 巴基斯坦卢比 13% 138 93% 14%
Key Data Average Sale Price (expected) Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up PKR 28,000 per Sq. Ft. 13% 138 93% 14%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price (expected) | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up | | PKR 28,000 per Sq. Ft. | 13% | 138 | 93% | 14% |

古尔伯格市中心案例研究

  物业详情

该开发项目可从主大道和 MM Alam 路进入。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  古尔伯格市中心
阿米尔·阿扎姆先生 GCC
  主大道，古尔伯格
3 B + L G + G + 21 3 B + L G + G + 21 3B+LG+G+213 B+L G+G+21
B
  开发信息
  状态   建设中
  启动年份 2021
  竣工年份 2028
  总库存 150
  管理类型 酒店运营商 - 丽笙
  运营的   否
Development Information Status Under Construction Launch Year 2021 Completion Year 2028 Total Inventory 150 Management Type Hotel Operator - Radisson Operational No| Development Information | | | :--- | :--- | | Status | Under Construction | | Launch Year | 2021 | | Completion Year | 2028 | | Total Inventory | 150 | | Management Type | Hotel Operator - Radisson | | Operational | No |
  单位类型 单位面积（平方英尺）   停车场
  工作室 450 1
  一居室 550 1
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Car Park Studio 450 1 1-Bed 550 1| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Car Park | | :---: | :---: | :---: | | Studio | 450 | 1 | | 1-Bed | 550 | 1 |
设施与便利设施
  带家具   安全性
  客房服务   洗衣服务
  接待处   健身房
  客房送餐服务   游泳池
  停车   零售
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Reception Gym Room Service Swimming Pool Parking Retail| Facilities and Amenities | | | :--- | :--- | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Reception | Gym | | Room Service | Swimming Pool | | Parking | Retail |
  关键数据
平均销售价格（预期） 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
每平方英尺 52,000 巴基斯坦卢比 4% 150   不适用   不适用
Key Data Average Sale Price (expected) Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up PKR 52,000 per Sq. Ft. 4% 150 N/A N/A| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price (expected) | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up | | PKR 52,000 per Sq. Ft. | 4% | 150 | N/A | N/A |

案例研究 Gulberg Sixty6

  物业详情

Sixty6 位于拉合尔的 Gulberg 区。该项目目前正在完工，计划于 2025 年 12 月启动。目前，其管理层正在与酒店运营商洽谈管理事宜。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  古尔伯格市中心
  帝国
赛义德爵士路，古尔伯格
  地上 14 层
B
  开发信息
  状态   已完成
  启动年份 2022
  竣工年份 2025
  总库存 176
  管理类型   开发商管理
  运营的   否
Development Information Status Completed Launch Year 2022 Completion Year 2025 Total Inventory 176 Management Type Developer Managed Operational No| Development Information | | | :--- | :--- | | Status | Completed | | Launch Year | 2022 | | Completion Year | 2025 | | Total Inventory | 176 | | Management Type | Developer Managed | | Operational | No |
  单位类型 单位面积（平方英尺）   停车场
  一居室 550 − 650 550 − 650 550-650550-650 1
  2 卧室 1 , 050 − 1 , 200 1 , 050 − 1 , 200 1,050-1,2001,050-1,200 1
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Car Park 1-Bed 550-650 1 2-Bed 1,050-1,200 1| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Car Park | | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | $550-650$ | 1 | | 2-Bed | $1,050-1,200$ | 1 |
设施与便利设施
  带家具   安全性
  客房服务   洗衣服务
  接待处   健身房
  客房送餐服务   小厨房
  停车   咖啡馆
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Reception Gym Room Service Kitchenette Parking Café| Facilities and Amenities | | | :--- | :--- | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Reception | Gym | | Room Service | Kitchenette | | Parking | Café |
  关键数据
  平均销售价格 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
每平方英尺 34,000 巴基斯坦卢比 7% 176 150 28%
Key Data Average Sale Price Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up PKR 34,000 per Sq. Ft. 7% 176 150 28%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up | | PKR 34,000 per Sq. Ft. | 7% | 176 | 150 | 28% |

案例研究 皇家瑞士

  物业详情

该项目位于 MM Alam 路，现已全部售罄。底层设有零售商铺，服务式公寓由皇家瑞士酒店运营。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  开发信息
  状态   建设中
  启动年份 2021
  竣工年份 2027
  总库存 128
  管理类型 酒店运营商 - 瑞士酒店
  运营的   否
Development Information status Under Construction Launch Year 2021 Completion Year 2027 Total Inventory 128 Management Type Hotel Operator - Swiss Hotel Operational No| Development Information | | | :--- | :--- | | status | Under Construction | | Launch Year | 2021 | | Completion Year | 2027 | | Total Inventory | 128 | | Management Type | Hotel Operator - Swiss Hotel | | Operational | No |
  皇家瑞士
ZSK
  MM Alam 路
2 B + G + 19 2 B + G + 19 2B+G+192 B+G+19
B
  单位类型 单位面积（平方英尺）   停车场
  工作室 390 1
  一居室 450 1
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Car Park Studio 390 1 1-Bed 450 1| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Car Park | | :---: | :---: | :---: | | Studio | 390 | 1 | | 1-Bed | 450 | 1 |
设施与便利设施
  带家具   安全性
  客房服务   洗衣服务
  游泳池   健身房
  客房送餐服务   小厨房
  停车   零售
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Pool Gym Room Service Kitchenette Parking Retail| Facilities and Amenities | | | :--- | :--- | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Pool | Gym | | Room Service | Kitchenette | | Parking | Retail |
  关键数据
  平均销售价格 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
每平方英尺 64,000 巴基斯坦卢比   无可用数据 128 128 25%
Key Data Average Sale Price Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up PKR 64,000 / sq. ft. N/AV 128 128 25%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up | | PKR 64,000 / sq. ft. | N/AV | 128 | 128 | 25% |

案例研究 瑞士精神

  物业详情

瑞士精神酒店及套房堡垒体育场拉合尔是一家全方位服务的中端市场酒店，位于拉合尔堡垒体育场旁，靠近坎特区。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  开发信息
  状态   建设中
  启动年份 2021
  竣工年份 2027
  总库存 90
  管理类型 酒店运营商 - 瑞士酒店
  运营的   否
Development Information status Under Construction Launch Year 2021 Completion Year 2027 Total Inventory 90 Management Type Hotel Operator - Swiss Hotel Operational No| Development Information | | | :--- | :--- | | status | Under Construction | | Launch Year | 2021 | | Completion Year | 2027 | | Total Inventory | 90 | | Management Type | Hotel Operator - Swiss Hotel | | Operational | No |
  瑞士精神
  无可用数据
  堡垒，坎特
  地上三层（地面加两层）
B
  单位类型 单位面积（平方英尺）   停车场
  一居室 300 − 350 300 − 350 300-350300-350 1
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Car Park 1-Bed 300-350 1| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Car Park | | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | $300-350$ | 1 |
设施与便利设施
  带家具   安全性
  客房服务   洗衣服务
  游泳池   健身房
  客房送餐服务   小厨房
  停车   咖啡馆
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Pool Gym Room Service Kitchenette Parking Café| Facilities and Amenities | | | :--- | :--- | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Pool | Gym | | Room Service | Kitchenette | | Parking | Café |
  关键数据
  平均销售价格 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
Key Data Average Sale Price Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up |
  无可用数据

案例研究 PC Residences

  物业详情

该项目位于 Askari V，紧邻中央商务区，是 PC Hotel 在服务式公寓领域的首批投资之一。预计将于 2025 年年中推出。

  开发信息

  •   建筑名称
  •   开发者名称
  •   位置
  •   结构
  •   等级
  PC 住宅
  枫叶
CBD 主大道，古尔伯格
2 B + G + 6 2 B + G + 6 2B+G+62 B+G+6
B
  开发信息
  状态   已完成
  启动年份 2022
  竣工年份 2025
  总库存 30
  管理类型 酒店运营商 - PC
  运营的   很快
Development Information status Completed Launch Year 2022 Completion Year 2025 Total Inventory 30 Management Type Hotel Operator - PC Operational Soon| Development Information | | | :--- | :--- | | status | Completed | | Launch Year | 2022 | | Completion Year | 2025 | | Total Inventory | 30 | | Management Type | Hotel Operator - PC | | Operational | Soon |
  单位类型 单位面积（平方英尺）   停车场
  一居室 300 − 350 300 − 350 300-350300-350 1
Unit Type Unit Size (sq. ft.) Car Park 1-Bed 300-350 1| Unit Type | Unit Size (sq. ft.) | Car Park | | :---: | :---: | :---: | | 1-Bed | $300-350$ | 1 |
设施与便利设施
  带家具   安全
  客房服务   洗衣服务
  小厨房   健身房
  客房送餐服务   小厨房
  停车   咖啡馆
Facilities and Amenities Furnished Security Housekeeping Laundry Kitchenette Gym Room Service Kitchenette Parking Café| Facilities and Amenities | | | :--- | :--- | | Furnished | Security | | Housekeeping | Laundry | | Kitchenette | Gym | | Room Service | Kitchenette | | Parking | Café |
  关键数据
  平均销售价格 年均价格涨幅   单位数量   已售库存   平均吸纳量
  不适用   不适用 30 30 32%
Key Data Average Sale Price Annual Average Price Increase Number of Units Inventory Sold Average Take-Up N/A N/A 30 30 32%| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Average Sale Price | Annual Average Price Increase | Number of Units | Inventory Sold | Average Take-Up | | N/A | N/A | 30 | 30 | 32% |

住宅市场主要要点

  成功因素

  • 拉合尔缺乏配备高质量设施和服务的服务式公寓。
  • 虽然服务式公寓的概念在拉合尔房地产市场并不新鲜，但除了 Indigo Heights 之外，仍然没有太多成果可展示。
  • 几年前即将推出的项目尚未投入运营，显示出该资产类别的进展缓慢。
  • 目前只有一家作为酒店运营的服务式公寓，难以评估服务式公寓的长期成败。

  库存

  • 所有即将供应的服务式公寓均为 Gulberg 地区的 B 级开发项目，库存数量在 30 至 176 套之间。
  • 国际公司如 Royal Swiss 正与即将推出的库存合作。
  • 每个服务式公寓开发项目的平均单位数为 115 个。

%

采用率与定价

  • 现有和即将开发项目的接受率为 27 % 27 % 27%27 \% 。
  • 现有和即将开发项目的平均销售价格范围为每平方英尺 28,000 至 52,000 巴基斯坦卢比。

  销售/租赁条款

  • 一个典型项目的付款计划为 48 个月
  • 最低首付通常为 30%，但通常可以协商降低。
  • 交房时的付款通常为 10 % 10 % 10%10 \% 。

服务式公寓可比分析

  关键数据


  酒店市场概况

  概述

拉合尔是巴基斯坦的文化之都，也是人口最多的旁遮普省的经济和省会。拉合尔通过其优质的道路基础设施与巴基斯坦其他地区良好连接。
拉合尔的酒店市场约有 4000 个房间，满足各种不同旅客的需求。国际连锁酒店和精品住宿的投资增长提升了服务标准和基础设施。数字预订平台的兴起进一步改善了可达性，使旅客能够比较价格、获取服务并提出个性化需求，巩固了拉合尔作为重要酒店中心的地位。
全球旅游与旅游业发展指数（TTDI）评估了一系列促进旅游业可持续和有韧性增长的因素和政策，从而推动整体经济发展。在指数涵盖的约 119 个经济体中，巴基斯坦在 2020 财年从上一财年的第 121 位上升至第 89 位，使该国成为亚太地区增长最快的国家之一。
此外，通过应用程序实现的酒店和住宿预订系统的数字化扩大了其覆盖范围。这一发展为客户提供了预订房间的便利，获取酒店设施和服务信息的途径，提出具体要求的能力，以及提供反馈的机会。
巴基斯坦旅游及酒店市场规模*

酒店市场需求评估

  • 预测显示，巴基斯坦的旅游和酒店行业在 2025 年至 2029 年期间的复合年增长率（CAGR）将超过 6.75 % 6.75 % 6.75%6.75 \% ，市场规模预计将达到 55.3 亿美元。

  主要需求驱动因素

  • 商务与休闲旅游：拉合尔是文化和经济活动的关键中心，吸引着商务和休闲游客。该市完善的基础设施和充满活力的初创企业生态系统显著提升了对酒店服务的需求。
  • 会议奖励旅游（会议、奖励旅游、会议和展览）：拉合尔市举办众多商业展览、贸易展会和官方峰会。

基础设施和连通性的发展

  • 橙线地铁、拉合尔环路、木尔坦-拉合尔高速公路改善并增加了国内出行。
  • 国际航班连接性的提升促进了来自海外游客需求的增长。

  体育旅游

  • 由于国际板球赛事如冠军杯的回归以及年度巴基斯坦超级联赛（PSL）比赛，拉合尔的酒店市场需求激增，导致入住率和收入指标提高

  政府倡议

  • 巴基斯坦新的旅游友好签证框架允许来自 126 个国家的游客免费获得快速通道签证。这一重大变化对于促进旅游业发展和铺平道路具有重要作用。
    为国家的社会经济发展提供了更好的途径。

酒店市场关键因素

影响拉合尔酒店行业需求动态的关键因素

  积极因素

  • 拉合尔是旁遮普省的省会，被认为是一个重要的经济和文化中心，吸引了大量商务旅客。
  • 拉合尔丰富的文化遗产吸引了大量本地和外国游客。这里有大量的宗教旅游人流，同时也有包括中国公民为一带一路中巴经济走廊（CPEC）出行的外国游客。
  • 拉合尔拥有优质的道路基础设施和多种交通选择。它与巴基斯坦其他地区的连接良好，促进了城市内外的交通流动。
  • 拉合尔的安全基础设施优于巴基斯坦大多数城市，提高了国内外旅客的出行便利性和舒适度。
  • 拉合尔作为旁遮普中部的区域枢纽，许多居住在附近地区的人们在拉合尔拥有业务或客户。

  负面因素

  • 高通胀和货币贬值的影响显著削弱了旅行者的消费能力。
  • 高昂的燃料成本导致通勤费用增加，使城际旅行变得昂贵，减少了区域旅游。
  • 缺乏受过培训的员工以及高流动率在酒店业造成了劳动力真空。
  • 拉合尔的宾馆价格明显低于酒店。
  • 尽管法律和治安有所改善，但安全风险的感知仍然是影响国际旅游的一个重要因素。

酒店市场需求评估

交通流量 - 阿拉玛·伊克巴尔国际机场

  主要结论

  • 尽管出现负增长和高通胀，前往拉合尔的交通流量和国内酒店用户数量仍有所增长。两者均已达到疫情前的水平。
  • 随着巴基斯坦经济的稳定和增长，预计可支配收入将增加，从而促进国内旅游和商务旅行的发展。
  • 此外，拉合尔外商投资和商业项目的增加将进一步提升
    巴基斯坦酒店用户统计数据表明对高质量住宿的需求。
  • 该城市是前往巴基斯坦北部旅客的重要停留点。道路基础设施的发展，尤其是高速公路和公路的建设，正在推动自驾游旅游的增长，未来这将转化为更高的需求。

酒店市场现有及即将供应情况

拉合尔的酒店市场约有 4000 间客房，主要集中在三星和四星级别。这些中档酒店主要服务于商务旅客、国内游客和商务活动参与者。政府严格的许可政策使得未注册的旅馆数量保持较低。
在五星级市场中，PC Lahore 仍是最大的豪华酒店，提供 605 间客房。其他高端酒店如 Avari Lahore 和 Nishat Hotel 也为高端酒店业贡献力量，尽管其客房数量较少。
三星和四星级市场拥有约 1000 间客房，主导着拉合尔的酒店市场。该类别的主要运营商包括 Park Lane、Hotel One（Hashoo 集团）和 Four Points by Sheraton，满足了对经济实惠且品质优良住宿日益增长的需求。
尽管供应量稳步增加，入住率仍因季节性需求模式、重大商务活动和不断变化的旅游趋势而波动。未来，拉合尔酒店业的增长预计将由基础设施改善和国际旅行的增加推动。
拉合尔四星/五星级酒店客房数

现有可比酒店开发项目

  可比酒店   位置 平均每日房价 - 2024年（巴基斯坦卢比） 2024 年平均入住率   房间数量   评级 宴会厅基础租金（巴基斯坦卢比）
  拉合尔 PC   购物大道 22,992 53% 605   五星级 150,000
  温德姆拉马达酒店   古尔伯格 14,000 90% 132   五星级 300,000
  尼沙特套房古尔伯格   古尔伯格 28,000 80% 87   五星级 70,000-130,000
  阿瓦里酒店   购物大道 25,600 65% 184   五星级 按需收取安装费
  贝斯特韦斯特酒店   MM Alam 路 14,000 80% 65   四星级   无可用数据
  公园巷酒店   MM Alam 路 11,200 70% 120   四星级   无可用数据
  平均 19,299 73% 199
Comparable Hotels Location ADRs - 2024 (PKR) Average Occupancy Rate 2024 No. of Rooms Grading Banquet Hall Base Rent (PKR) PC Lahore Mall Road 22,992 53% 605 5 star 150,000 Ramada by Wyndham Gulberg 14,000 90% 132 5 star 300,000 Nishat Suites Gulberg Gulberg 28,000 80% 87 5 star 70,000-130,000 Avari Hotel Mall Road 25,600 65% 184 5 star Setup charges on demand Best Western Hotel MM Alam Road 14,000 80% 65 4 star N/AV Park Lane Hotel MM Alam Road 11,200 70% 120 4 star N/AV Average 19,299 73% 199 | Comparable Hotels | Location | ADRs - 2024 (PKR) | Average Occupancy Rate 2024 | No. of Rooms | Grading | Banquet Hall Base Rent (PKR) | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | PC Lahore | Mall Road | 22,992 | 53% | 605 | 5 star | 150,000 | | Ramada by Wyndham | Gulberg | 14,000 | 90% | 132 | 5 star | 300,000 | | Nishat Suites Gulberg | Gulberg | 28,000 | 80% | 87 | 5 star | 70,000-130,000 | | Avari Hotel | Mall Road | 25,600 | 65% | 184 | 5 star | Setup charges on demand | | Best Western Hotel | MM Alam Road | 14,000 | 80% | 65 | 4 star | N/AV | | Park Lane Hotel | MM Alam Road | 11,200 | 70% | 120 | 4 star | N/AV | | Average | | 19,299 | 73% | 199 | | |
  其他酒店   位置   当前平均每日房价（巴基斯坦卢比）   当前入住率   房间数量   评级
  尼沙特酒店商场   乔哈尔镇 30,624 92.4% 184   五星级
  皇家瑞士   拉合尔军营 24,759 93.0 279   四星级
  豪华大酒店   埃奇顿路 18,009 96.0 96   四星级
  阿瓦里快车（古尔伯格）   古尔伯格 17,138 86.2 181   四星级
  靛蓝酒店   古尔伯格 15,119 94.2 131   四星级
九树豪华酒店   古尔伯格 17,306 82.2 102   四星级
喜来登福朋酒店   古尔伯格 24,314 58.1 68   四星级
  平均 21,038 73 149
Other Hotels Location Current ADRs (PKR) Current Occupancy No. of Rooms Grading Nishat Hotel Emporium Johar Town 30,624 92.4% 184 5 star Royal Swiss Lahore Cantonment 24,759 93.0 279 4 star Luxus Grand Hotel Edgerton Road 18,009 96.0 96 4 star Avari Express (Gulberg) Gulberg 17,138 86.2 181 4 star Indigo Hotel Gulberg 15,119 94.2 131 4 star Nine Tree Luxury Hotel Gulberg 17,306 82.2 102 4 star Four Points by Sheraton Gulberg 24,314 58.1 68 4 star Average 21,038 73 149 | Other Hotels | Location | Current ADRs (PKR) | Current Occupancy | No. of Rooms | Grading | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Nishat Hotel Emporium | Johar Town | 30,624 | 92.4% | 184 | 5 star | | Royal Swiss | Lahore Cantonment | 24,759 | 93.0 | 279 | 4 star | | Luxus Grand Hotel | Edgerton Road | 18,009 | 96.0 | 96 | 4 star | | Avari Express (Gulberg) | Gulberg | 17,138 | 86.2 | 181 | 4 star | | Indigo Hotel | Gulberg | 15,119 | 94.2 | 131 | 4 star | | Nine Tree Luxury Hotel | Gulberg | 17,306 | 82.2 | 102 | 4 star | | Four Points by Sheraton | Gulberg | 24,314 | 58.1 | 68 | 4 star | | Average | | 21,038 | 73 | 149 | |

酒店市场显著发展情况

# 可比发展项目 距目标地点距离（公里）
1   贝斯特韦斯特至尊酒店 4
2   尼沙特套房古尔伯格 4
3   公园巷酒店 4
4   温德姆拉马达酒店 5
5   PC 酒店 7.5
6   阿瓦里酒店 8
# Comparablee Developments Distance from Subject Site (Km) 1 Best Western Premier 4 2 Nishat Suites Gulberg 4 3 Park Lane Hotel 4 4 Ramada by Wyndham 5 5 PC Hotel 7.5 6 Avari Hotel 8| # | Comparablee Developments | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Best Western Premier | 4 | | 2 | Nishat Suites Gulberg | 4 | | 3 | Park Lane Hotel | 4 | | 4 | Ramada by Wyndham | 5 | | 5 | PC Hotel | 7.5 | | 6 | Avari Hotel | 8 |
  标的场地
  酒店业

酒店市场 其他附近开发项目

# 可比发展项目 距目标地点距离（公里）
1   弗雷德酒店 3.2
2 Heritage Suites 3.3
3   阿瓦里快捷酒店 3.5
4   靛蓝酒店 3.6
5   九树 4
6   氛围 4.4
# Comparablee Developments Distance from Subject Site (Km) 1 Fred Hotel 3.2 2 Heritage Suites 3.3 3 Avari Xpress 3.5 4 Indigo Hotel 3.6 5 Nine Tree 4 6 Ambiance 4.4| # | Comparablee Developments | Distance from Subject Site (Km) | | :--- | :--- | :--- | | 1 | Fred Hotel | 3.2 | | 2 | Heritage Suites | 3.3 | | 3 | Avari Xpress | 3.5 | | 4 | Indigo Hotel | 3.6 | | 5 | Nine Tree | 4 | | 6 | Ambiance | 4.4 |
  标的场地

案例研究 PC 拉合尔

PC Lahore 位于 Mall Road，这是一条约 100 英尺宽的双向主干道，连接着拉合尔市内的其他道路和高速公路，如 Ferozepur Road、Jail Road 和 Lahore Ring Road。
酒店距离拉合尔博物馆 ∼ 10 ∼ 10 ∼10\sim 10 分钟车程，距离拉合尔堡、巴德沙希清真寺和阿纳卡利市场约15分钟车程。
  开发信息
  •   酒店名称
  •   等级
  •   位置
  •   房间数量
  - Booking.com 评分   6.7（1,060 条评论）
  房型 房间面积（平方英尺）
标准间 / 高级双人间 322.91
豪华间 / 行政间（特大床 / 双床） 419.79
  商务套房 484.38
  豪华套房 871.88
  总统套房 1,162
- Booking.com Rating 6.7 (1,060 reviews) Room Type Room Size (Sq. Ft.) Standard Room / Superior Double 322.91 Deluxe / Executive (King / Twin) 419.79 Business Suite 484.38 Deluxe Suite 871.88 Presidential Suite 1,162| - Booking.com Rating | 6.7 (1,060 reviews) | | :--- | :--- | | Room Type | Room Size (Sq. Ft.) | | Standard Room / Superior Double | 322.91 | | Deluxe / Executive (King / Twin) | 419.79 | | Business Suite | 484.38 | | Deluxe Suite | 871.88 | | Presidential Suite | 1,162 |
  餐厅名称   菜系类型
  布哈拉   国际
  马可波罗   国际
  娜迪娅咖啡馆   咖啡馆
  拿铁咖啡   咖啡馆
  大班   日本人
Name of Outlet Type of Cuisine Bukhara International Marco Polo International Nadia Café Café Café Latte Café Taipan Japenese| Name of Outlet | Type of Cuisine | | :---: | :---: | | Bukhara | International | | Marco Polo | International | | Nadia Café | Café | | Café Latte | Café | | Taipan | Japenese |
  宴会厅使用情况
  •   婚礼
  •   会议/会议
  •   其他
  关键数据
  当前平均每日房价   平均入住率 宴会厅每场活动费用 宴会厅每人收费 人均餐饮收入 会议室数量   会议室容量
  巴基斯坦卢比 22,992 53%   巴基斯坦卢比 150,000   不适用   巴基斯坦卢比 3,000-5,000   多个   无可用数据
Key Data Current ADR Average Occupancy Banquet Hall Rate per Event Banquet Hall Per Person Charge F&B Revenue Per Person No. of Board Rooms Board Room Capacity PKR 22,992 53% PKR 150,000 N/A PKR 3,000-5,000 Multiple N/AV| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Current ADR | Average Occupancy | Banquet Hall Rate per Event | Banquet Hall Per Person Charge | F&B Revenue Per Person | No. of Board Rooms | Board Room Capacity | | PKR 22,992 | 53% | PKR 150,000 | N/A | PKR 3,000-5,000 | Multiple | N/AV |

案例研究：温德姆华美达酒店

酒店位于 Gurumangat 路，这是一条宽 ∼ 60 ft ∼ 60 ft ∼60ft\sim 60 \mathrm{ft} 的双向主干道，位于 Gulberg，为该开发项目提供了良好的可见性和通达性。
酒店靠近中央商务区和拉合尔证券交易所。
  开发信息
Development Information| Development Information | | :---: |
  •   酒店名称
  •   等级
  •   位置
  •   房间数量
  - Booking.com 评分   9（1,067条评论）
  房型 房间面积（平方英尺）
  豪华房 314.95
  行政房 314.95
  高级套房 448.96
  商务套房 572.96
  皇家套房 1,598.98
- Booking.com Rating 9 (1,067 reviews) Room Type Room Size (Sq. Ft.) Deluxe Room 314.95 Executive Room 314.95 Junior Suite 448.96 Business Suite 572.96 Royal Suite 1,598.98| - Booking.com Rating | 9 (1,067 reviews) | | :--- | :--- | | Room Type | Room Size (Sq. Ft.) | | Deluxe Room | 314.95 | | Executive Room | 314.95 | | Junior Suite | 448.96 | | Business Suite | 572.96 | | Royal Suite | 1,598.98 |
  餐厅名称   菜系类型
  塔吉锅   全部
  红咖啡馆   咖啡店
  烧烤餐厅 BBQ
Name of Outlet Type of Cuisine Tajeen All Café Red Coffee Shop BBQ Restraunt BBQ| Name of Outlet | Type of Cuisine | | :---: | :---: | | Tajeen | All | | Café Red | Coffee Shop | | BBQ Restraunt | BBQ |
  宴会厅使用情况
平均每日房价和入住率趋势
  关键数据
  当前平均每日房价   平均入住率 宴会厅每场活动费用 宴会厅每人收费 人均餐饮收入 会议室数量   会议室容量
  巴基斯坦卢比 21,600 90%   巴基斯坦卢比 300,000   不适用   巴基斯坦卢比 4,000 4   250 人
Key Data Current ADR Average Occupancy Banquet Hall Rate per Event Banquet Hall Per Person Charge F&B Revenue Per Person No. of Board Rooms Board Room Capacity PKR 21,600 90% PKR 300,000 N/A PKR 4,000 4 250 people| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Current ADR | Average Occupancy | Banquet Hall Rate per Event | Banquet Hall Per Person Charge | F&B Revenue Per Person | No. of Board Rooms | Board Room Capacity | | PKR 21,600 | 90% | PKR 300,000 | N/A | PKR 4,000 | 4 | 250 people |

案例研究 尼沙特套房 古尔伯格

酒店位于 Kasoori 路，这是一条约 65 英尺宽的双向主干道，位于 Gulberg 地区，连接包括 M.M Alam 路和 Main Boulevard Gulberg 在内的主要道路。
该开发项目位于中央商务区和拉合尔证券交易所附近。
  开发信息
  •   酒店名称
  •   等级
  •   位置
  •   房间数量
  餐厅名称   菜系类型
  立方餐厅   全部
Name of Outlet Type of Cuisine Cube Restaurant All| Name of Outlet | Type of Cuisine | | :---: | :---: | | Cube Restaurant | All |
  尼沙特套房古尔伯格
  五星级
Mehmood Kasuri 路，Gulberg 87
- Booking.com 评分 9.3（420 条评论）
  房型 房间面积（平方英尺）
  豪华房 194.97
行政房（单人间和双床间） 219.93
  皇家套房 337.02
  总统套房 874.03
  顶层公寓 700
  两室/三室公寓 768 / 1043.99
- Booking.com Rating 9.3 (420 reviews) Room Type Room Size (Sq. Ft.) Deluxe Room 194.97 Executive Room (Single and Twin) 219.93 Royal Suite 337.02 Presidential Suite 874.03 Penthouse 700 2/3 Bed Apartment 768 / 1043.99| - Booking.com Rating 9.3 (420 reviews) | | | :--- | :--- | | Room Type | Room Size (Sq. Ft.) | | Deluxe Room | 194.97 | | Executive Room (Single and Twin) | 219.93 | | Royal Suite | 337.02 | | Presidential Suite | 874.03 | | Penthouse | 700 | | 2/3 Bed Apartment | 768 / 1043.99 |
  宴会厅使用情况
28,000
21,000
14,000
7,000
28,000 21,000 14,000 7,000| 28,000 | | ---: | | 21,000 | | 14,000 | | 7,000 |
平均每日房价和入住率趋势
  关键数据
  当前平均每日房价   平均入住率 宴会厅每场活动费用 宴会厅每人收费 人均餐饮收入 会议室数量   会议室容量
  巴基斯坦卢比 25,000 65%   巴基斯坦卢比 70,000-130,000 70,000-130,000 巴基斯坦卢比 2,500 及以上 3   3-30 人
Key Data Current ADR Average Occupancy Banquet Hall Rate per Event Banquet Hall Per Person Charge F&B Revenue Per Person No. of Board Rooms Board Room Capacity PKR 25,000 65% PKR 70,000-130,000 70,000-130,000 PKR 2,500 and above 3 3-30 people| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Current ADR | Average Occupancy | Banquet Hall Rate per Event | Banquet Hall Per Person Charge | F&B Revenue Per Person | No. of Board Rooms | Board Room Capacity | | PKR 25,000 | 65% | PKR 70,000-130,000 | 70,000-130,000 | PKR 2,500 and above | 3 | 3-30 people |

案例研究 阿瓦里酒店

  物业详情
  开发信息
Development Information| Development Information | | :---: |
  宴会厅使用情况
  •   酒店名称
  阿瓦里酒店
  •   等级
  五星评价
  •   位置
  购物大道
  8（447 条评论）
  房型 房间面积（平方英尺）
  总统套房 1,862
  豪华套房 1,560
  行政套房 635
商务俱乐部 / 行政俱乐部 / 环球旅行者 / 国王套房
Business Club / Executive Club / World Traveler / King Room| Business Club / Executive Club / | | :--- | | World Traveler / King Room |
 301
Room Type Room Size (Sq. Ft.) Presidential Suite 1,862 Deluxe Suite 1,560 Executive Suite 635 "Business Club / Executive Club / World Traveler / King Room" 301| Room Type | Room Size (Sq. Ft.) | | :--- | :---: | | Presidential Suite | 1,862 | | Deluxe Suite | 1,560 | | Executive Suite | 635 | | Business Club / Executive Club / <br> World Traveler / King Room | 301 |
阿瓦里酒店位于一个临街地块，面向商场路和艾万·伊克巴尔大道。
购物大道是一条宽 ∼ 100 ft ∼ 100 ft ∼100ft\sim 100 \mathrm{ft} 的双向主干道，而 Khayaban-e-Aiwan-e-Iqbal 宽 ∼ 75 ft ∼ 75 ft ∼75ft\sim 75 \mathrm{ft} ，两者都为该开发项目提供了极佳的可达性和可见性
  餐厅名称   菜系类型
  金氏   大陆式
  王朝   中国人
  富士山   日本人
  托林顿 BBQ
  肉桂   糕点店
Name of Outlet Type of Cuisine Kims Continental Dynasty Chinese Fujiama Japanese Tollington BBQ Cinnamon Pastry Shop| Name of Outlet | Type of Cuisine | | :--- | :--- | | Kims | Continental | | Dynasty | Chinese | | Fujiama | Japanese | | Tollington | BBQ | | Cinnamon | Pastry Shop |
  当前   平均
ADR   入住率
  巴基斯坦卢比 18,000 65 % 65 % 65%65 \%
Current Average ADR Occupancy PKR 18,000 65%| | | | :---: | :---: | | Current | Average | | ADR | Occupancy | | PKR 18,000 | $65 \%$ |
  关键数据
  宴会厅价格 宴会厅每人收费 人均餐饮收入 会议室数量   会议室容量
1 个宴会布置于   无可用数据   无可用数据 03   200-500 人
Key Data Banquet Hall Rate Banquet Hall Per Person Charge F&B Revenue Per Person No. of Board Rooms Board Room Capacity 1 banquet setup on N/AV N/AV 03 200-500 people| Key Data | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Banquet Hall Rate | Banquet Hall Per Person Charge | F&B Revenue Per Person | No. of Board Rooms | Board Room Capacity | | 1 banquet setup on | N/AV | N/AV | 03 | 200-500 people |

案例研究：最佳西方酒店

酒店位于 Ali Zaib 路，这是一条宽 ∼ 80 ft ∼ 80 ft ∼80ft\sim 80 \mathrm{ft} 的双向主干道，位于 Gulberg，为该开发项目提供了良好的..

  开发信息

  －酒店名称
  －等级
  －位置
  －房间数量
  －Booking.com 评分
  贝斯特韦斯特酒店
  4 星级
  MM Alam 路
65
  8.3（1,795 条评论）
  房型   房间面积（平方英尺）
  豪华房（单人／双床） 389.98
  行政房（单人／双床） 399.99
  高级套房 599.98
  总统套房 624.95
Room Type Room Size（Sq．Ft．） Deluxe（Single／Twin） 389.98 Executive（Single／Twin） 399.99 Premier Suite 599.98 Presidential Suite 624.95| Room Type | Room Size（Sq．Ft．） | | :--- | :---: | | Deluxe（Single／Twin） | 389.98 | | Executive（Single／Twin） | 399.99 | | Premier Suite | 599.98 | | Presidential Suite | 624.95 |
可见性和可达性。
酒店靠近中央商务区和拉合尔证券交易所
  餐厅名称   菜系类型
  Shandur 烧烤   全部
  Sunset 咖啡馆   咖啡早餐
Name of Outlet Type of Cuisine Shandur Grill All Sunset Café Coffee Breakfast| Name of Outlet | Type of Cuisine | | :---: | :---: | | Shandur Grill | All | | Sunset Café | Coffee Breakfast |
  Booking.com
大 ⋆ ⋆ ⋆ ⋆ ⋆ 八 夊 心 ⋆ ⋆ ⋆ ⋆ ⋆ 八 夊 心 ***************八夊心\star \star \star \star \star 八 夊 心八夊心
24，000
18,000
12，000
平均 ADR 和入住率趋势
6,000
－

案例研究：帕克巷酒店

该酒店位于 M.M Alam 路，这是一条 ∼ 65 ft ∼ 65 ft ∼65ft\sim 65 \mathrm{ft} 宽的双向主干道，位于 Gulberg，为该开发项目提供了良好的可见性和通达性。
M.M Alam 路连接拉合尔的其他主要道路，如 Kasuri 路和 Gulberg 的 Main Boulevard 路。

Booking.com

  宴会厅使用情况
  - 酒店名称   公园巷酒店
  - 等级   4 星
  - 位置   MM Alam 路
- 房间数量 120
  - Booking.com 评分   8.6（156 条评论）
- Hotel Name Park Lane Hotel - Grade 4 Star - Location MM Alam Road - No. of Rooms 120 - Booking.com Rating 8.6 (156 reviews)| - Hotel Name | Park Lane Hotel | | :--- | :--- | | - Grade | 4 Star | | - Location | MM Alam Road | | - No. of Rooms | 120 | | - Booking.com Rating | 8.6 (156 reviews) |
  房型 房间面积（平方英尺）
豪华房（单人/双床） 268.02
  行政房 489.97
  特大号套房 475.01
  高级工作室 475.01
Room Type Room Size (Sq. Ft.) Deluxe (Single / Twin) 268.02 Executive 489.97 King Suite 475.01 Superior Studio 475.01| Room Type | Room Size (Sq. Ft.) | | :--- | :--- | | Deluxe (Single / Twin) | 268.02 | | Executive | 489.97 | | King Suite | 475.01 | | Superior Studio | 475.01 |
  餐厅名称   菜系类型
第一餐厅   全部
  咖啡店   咖啡
Name of Outlet Type of Cuisine The No. 1 Restaurant All Coffee shop Coffee| | | | :---: | :---: | | Name of Outlet | Type of Cuisine | | The No. 1 Restaurant | All | | Coffee shop | Coffee |
平均每日房价和入住率趋势
  关键数据
  当前平均每日房价   平均入住率 宴会厅每场活动费用 宴会厅每人收费 人均餐饮收入 会议室数量   会议室容量
  巴基斯坦卢比16,000 70%   无可用数据   无可用数据   无可用数据 1 20-30
Key Data Current ADR Average Occupancy Banquet Hall Rate per Event Banquet Hall Per Person Charge F&B Revenue Per Person No. of Board Rooms Board Room Capacity PKR 16,000 70% N/AV N/AV N/AV 1 20-30| Key Data | | | | | | | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | Current ADR | Average Occupancy | Banquet Hall Rate per Event | Banquet Hall Per Person Charge | F&B Revenue Per Person | No. of Board Rooms | Board Room Capacity | | PKR 16,000 | 70% | N/AV | N/AV | N/AV | 1 | 20-30 |

酒店市场主要要点

  成功因素

－酒店开发的位置对其入住率有显著影响。优质酒店位于埃格顿路和古尔伯格附近。
－拉合尔的主要需求来源是商务旅客，其次是休闲旅客和政府官员。
－拉合尔所有的四星和五星级酒店都位于主干道上，具有良好的可见性，并且可以从周围多条道路进入

  库存

－一般来说，四星或五星级酒店平均拥有 100 到 200 间客房。
－精品酒店的客房数量通常接近或少于100间
预计进入市场的 4 至 5 星级酒店有凯悦丽晶酒店和塞雷纳拉合尔酒店。

入住率和定价

尽管 PC 拉合尔的入住率低于阿瓦里和尼沙特，但由于它们是高端客户的主要场所，客房总数非常多
－拉合尔 4／5 星级酒店市场的平均入住率徘徊在 60－70％左右，在诸如 PSL 等高规格活动期间，入住率甚至更高。
  销售／租赁条款
－由于 4／5 星级酒店之间竞争日益激烈，平均每日房价（ADR）保持在较高且具有竞争力的水平。
－4 星和 5 星级酒店的宴会厅价格差异较大，主要取决于房间质量、餐饮质量以及研讨会、会议等活动的需求
－拉合尔五星级酒店的人均餐饮费用平均在 1,500 至 5,500 巴基斯坦卢比之间。

酒店市场 - 可比分析

按开发项目划分的平均每日房价

各开发项目的平均年入住率

  平均

各年份的平均 ADR 和入住率

平均竞争 ADR 和入住率

如需更多信息，请联系

HAMMAD RANA

  首席执行官
Hammad.Rana@savills.pk

HADI KAZMI

中央区总监
Hadi.Kazmi@savills.pk
Saud Ahmed Khan
战略咨询总监
Saud.Khan@savills.pk
savills.pk
                •   平均
  2.   商场特色
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